出售常州2項目又收購3項目，雅居樂施展“資產騰挪術”

在眾多房企跌宕起伏之際，雅居樂集團“悄悄地”簽瞭幾個協議。

　　10月12日，雅居樂集團控股有限公司發佈瞭關於出售及收購若幹股權及轉讓股東貸款的公告。

　　通過公告可以看到，雅居樂旗下附屬公司將出售山和風華、湖光映月2個項目各自在相關目標公司的全部股權。 　　其中，山和風華退出合作協議顯示，雅居樂附屬公司擬出售常州嘉茂置業發展有限公司（以下簡稱“目標公司一”）50%股權，連同與目標公司一50%股權所涉及股東貸款有關一切權利、權屬及權益，代價3.6億元。對應目標項目為一宗位於江蘇省常州市天寧區風華路的住宅用地，該用地占地面積約4.01萬平方米，估計建築面積約8.03萬平方米。

　　另外，湖光映月退出合作協議顯示，雅居樂附屬公司擬出售常州嘉宏南城置業發展有限公司（以下簡稱“目標公司二”）49%股權，連同與目標公司二49%股權所涉及股東貸款有關一切權利、權屬及權益，代價6614.48萬元。對應目標項目為一宗位於江蘇省常州市武進區陽湖西路的住宅用地，該用地占地面積約6.86萬平方米，估計建築面積約13.71萬平方米。

　　雅居樂集團預計，山和風華退出合作協議及湖光映月退出合作協議項下的出售事項將增強集團的流動資金。但在出售事項完成後，將分別錄得與目標公司一及目標公司二有關的估計虧損約4.09億元及約9.68億元。

　　雖然上述兩筆交易有所虧損，但雅居樂還是收購瞭其他公司部分股權及權益。據瞭解，雅居樂集團在公告中提到，集團將收購3個相關目標公司的若幹股權及若幹權益，其涉及項目一澄風華、中央公館、熙悅府。 　　據一澄風華退出合作協議，雅居樂附屬公司擬收購常州嘉宏萬豐置業發展有限公司（以下簡稱“目標公司三”）50%股權，連同與目標公司三50%股權所涉及股東貸款有關一切權利、權屬及權益，代價5.07億元。對應標項目為一宗位於江蘇省江陰市人民西路的住宅用地，該用地占地面積約8.9萬平方米，估計建築面積約17.795萬平方米。

　　雅居樂表示，倘常州嘉宏（為此次交易賣方，擁有目標公司三50%股權）將目標公司三的50%股權抵押的銀行因任何原因延遲解除有關抵押，從而有利於完成一澄風華退出合作協議目。

　　另外，中央公館退出合作協議顯示，雅居樂附屬公司擬收購啟東市雅宏房地產開發有限公司（以下簡稱“目標公司四”）50%股權，連同與目標公司四50%股權所涉及股東貸款有關一切權利、權屬及權益，代價1.05億元。對應目標項目為一宗位於江蘇省啟東市科創路的住宅用地，該用地占地面積約4.97萬平方米，估計建築面積約12.43萬平方米。

　　對此，雅居樂表示，此次交易抵銷目標公司二與目標公司四之間的欠款後，目標公司四於中央公館退出合作協議日期仍欠負常州嘉宏1.05億元。

　　熙悅府退出合作協議顯示，雅居樂附屬公司擬收購目標項目五33%權益，代價1.75億元。目標項目五為一宗位於江蘇省常州市新北區華山路的住宅用地的開發項目，該用地占地面積約9.84萬平方米，估計建築面積約15.07萬平方米。交易完成前，常州雅居樂為目標項目五67%權益的持有人，其作為常州盈豐的代名人持有目標項目五的33%權益，以清償債務1.75億元。

　　通過公告可知，作為參與此次交易的目標公司二、常州億兆、常州盈豐、常州新雅、雅居樂集團間接全資附屬公司的常州雅居樂、南通雅居樂，已於10月12日訂立債務抵銷協議，以抵銷及結算各自在退出合作協議項下的應付代價。

　　雅居樂也在公告中提到，簽訂退出合作協議符合公司及股東整體利益，有利於短期及長期優化集團的資產，令集團利益最大化。同時，收購事項將便於集團在定價、成本分配、營銷策略、住宅單位的定位及品牌、更好鎖定客戶方面擁有更大靈活性及控制權，以及通過收購事項鞏固對其他房地產項目運營及開發的控制權等。

　　那麼，雅居樂流動性壓力經過此次交易又將得到什麼程度的緩解呢？就此，大公房產致電雅居樂相關負責人，但截至發稿仍未得到回復。

　　在IPG中國首席經濟學傢柏文喜看來，雅居樂此次出售兩傢常州公司並購買三傢公司的股權可以被視為一種資產騰挪。是公司資產重組和優化的一種常見手段，通過出售不相關或低效資產公司可集中資源發展核心業務，提高運營效率和盈利能力，同時購買其他公司股權可以使公司獲得新的資產、擴大市場份額或進入新的業務領域。

　　對於雅居樂而言，柏文喜分析表示，這是為瞭調整其資產組合，以適應市場變化和實現戰略目標。

　　其實，雅居樂資產騰挪的背後是負債的高啟。

　　通過財報可以看到，自2021年開始，雅居樂賬面資金就不足以償還公司短期債務。年報顯示，截至2021年年末，雅居樂賬面資金約為228.07億元，而一年內要償還的債務高達296億元，其總負債更達到到瞭2271.3億元。

　　為瞭緩解債務壓力，雅居樂開始進入瘋狂甩賣資產的狀態。2022年1月10日，雅居樂發佈公告稱，2021年7月1日至12月31日期間，集團已就14項非核心物業的出售訂立若幹物業認購書及/或物業買賣合同其中包括酒店5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗、公寓1宗，出售物業所得的28億元，將用作集團一般營運資金。

　　2022年1月24日，雅居樂再次發佈公告稱，集團以18.44億元出售廣州利合集團26.66%的股權給中海地產。

　　然而，相較於雅居樂背負的千億債務來說，隻是杯水車薪。

　　不過，雅居樂旗下物業公司也開始為母公司輸血。於2021年11月份，雅居樂附屬公司發行本金總額為24.18億港元的可交換債券，期限5年，年利率7%。根據協議，這筆債券可交換約8799.13萬股雅生活服務股份，占後者現有已發行股本約6.2%。

　　2022年8月19日，雅生活再次成為“移動血站”。彼時，雅居樂發佈公告成，以7.01港元/股（較上一日收市價折讓16.05%）出售4900萬股雅生活服務H股，占雅生活於公告日期已發行股本約3.45%。此次出售完成後，雅居樂於雅生活持股比例由54.31%降至50.86%。

　　但此次出售雅生活部分股份，雅居樂預計將獲得約3.43億港元。該集團表示，這筆資金將用於加強集團的資產負債表及財務流動資金，推動集團的持續健康發展，增強集團的短期償債能力。

　　在頻頻“忍痛割肉、吸血”後，雅居樂的賬面有所緩和。於2022年12月31日，集團的總借貸相對於2021年12月31日減少243.88億元。

　　但是，截至2022年12月31日，雅居樂現金及銀行存款總額僅有160.91億元，較2021年下降瞭58.12%。

　　與此同時，雅居樂各個核心財務數據均出現瞭不同程度的下滑。於2022年，集團營業額540.34億元，同比下降26%；凈虧損133.73億元；歸母凈虧損為149.81億元；毛利為10.01億元，同比下降94.74%。

　　從整體盈利情況來看，雅居樂的毛利率增速已十分疲乏。從2018年到2022年，該項指標先從43.95%下滑到1.9%，為今年最低水平。

　　而且就目前而言，雅居樂仍面臨著不小的短期資金壓力。截至2022年末，雅居樂的現金資產隻有84.63億元，而短期借貸多達240.27億元，現金仍然無法覆蓋短期借貸。

　　截至2023年6月30日，雅居樂短期借款仍有214.88億元，現金及銀行存款為153.75億元，現金及現金等值項目僅有70.3億元。

　　從雅居樂最新銷售數據也能看出，目前該公司虧損情況仍未得到緩解。於2023年9月，集團連同合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為31.7億元，同比下降9.43%，對應建築面積為21.3萬平方米，同比下降26.04%。截至2023年7月31日止九個月，集團連同合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為362.1億元，同比下降31.68%，對應建築面積為242.7萬平方米，同比下降41.83%。

　　業績的一路下滑最終也導致瞭股價的一路下跌。雅居樂的股價從1月一直下跌至10月。截至2023年10月13日收盤，雅居樂的股價已經下跌至0.84港元，較2023年1月1日開盤價2.31港元下降瞭63.64%。