金茂服務2022逆勢而上，多維度踐行高品質服務

2020年被稱作“物業公司上市元年”。乘著資本東風，不少房企選擇在這一年將物業板塊分拆上市。彼時，資本市場也十分看好物業板塊，物業公司股價更是一度飄紅，物管行業迅速發展，上市物企隊伍不斷擴大。

　　進入後疫情時代，物管行業的重要性也是不言而喻，但房地產行業的下行、銷售的低溫，也讓物企受到一定程度影響。

　　東吳證券研究顯示，過去兩年間，物管板塊已經歷瞭兩次較為明顯的回撤。一次是2021年7-10月，區間最大跌幅42%，主要受規范物業費收取等政策影響；第二次是2021年10月-2022年的11月，區間最大跌幅77%，反映瞭市場對地產行業出現系統性風險的擔憂，進而影響其關聯方物業公司。

　　IPG中國首席經濟學傢柏文喜在接受大公房產采訪時表示，通過已披露財報的物企來看，其業績並不都是正向增長。這主要是由於物管行業的物管費收入雖然相對穩定且具有較強的抗周期性，但是增值服務收入卻受疫情以及收入預期的直接影響較為明顯，從而造成總體收入未必都能維持正增長。

　　但是，在眾多物管公司中，也有部分公司逆勢上揚，金茂服務就是典型物企之一。

　　逆勢增長
　　金茂服務持續高質量發展

　　3月24日，金茂服務交出瞭上市元年的年報成績單。

　　財報顯示，2022年金茂服務的關鍵財務指標均呈現正向增長：營業收入24.36億元，同比增長60.7%；凈利潤3.41億元，同比增長90.7%；母公司擁有人應占溢利3.36億元，同比增長88.79%；毛利約7.34億元，同比增長56.1%。 　　從細分板塊來看，2022年金茂服務物業管理服務的收入約12.07億元，同比增長46.6%，占總收入的49.5%，毛利率約16.8%；非業主增值服務收入約5.85億元，同比增長15.37%，占總收入的24%，毛利率約46.3%；社區增值服務收入約6.45億元，同比增長247.34%，占比26.5%，毛利率約40.4%。

　　可以看到，在金茂服務提供的三個主要板塊中，社區增值服務呈幾何倍數增長，對此，集團解釋稱，主要由於隨著業務規模擴張，在管物業數目增加，社區生活服務收入由2021年的約2490萬元增加約594.0%至2022年的約1.73億元；同時，2022年公司重點打造美居平臺服務團隊，挖掘存量業務，圍繞美居平臺服務拓展多種產品類型，室內裝修平臺服務較2021年的約1120萬元增長至2022年的約1.33億元；再加上房地產經紀服務收入增加，由2021年的約3810萬元增加至2022年的約1.54億元，增幅約303.7%。

　　另外，截至2022年12月31日，金茂服務的合約建築面積約為8082萬平方米，382個物業項目總在管建築面積約為5686萬平方米，較截至2021年12月31日分別增加約40.3%及56.3%。對此，金茂服務管理層在回答投資者問時提到，與2021年相比，2022年整個物管行業的在管面積增速、合同面積增速都有約同比10%的下降。在整個行業保持增長的前提下，規模的增長速度都有所放緩，金茂服務在2022年體現出瞭相同的趨勢。

　　根據中信證券發佈調研報告可知，在2022年物管行業普遍增速下降的時候，僅國有大型物管上市公司或能在2022至2025年維持24%至33%的業績增長。在此背景下，金茂服務實現高於行業均值的增長率，顯示瞭其穩定的發展態勢、持續的增長潛力和卓越的市場化能力。

　　柏文喜亦表示，金茂服務多個財報數據都在增長，一方面是由於金茂本身物業交付面積增速好，另一方面也表明金茂服務可能進行瞭行業並購以及在運營效率方面進行瞭提升與改善，從而支撐瞭金茂服務的逆勢增長。

　　與此同時，金茂服務給自己定下瞭明確發展目標。金茂服務管理層在2022年業績會上也對未來三年的規模增長設定瞭目標。

　　目標背後，是金茂服務多措並舉、多維度發展的支撐。

　　深入考察收並購標的
　　深耕運營+物業服務模式

　　在2022年公司規模增長過程中，除瞭“高全新快”的戰略定力，金茂服務還基於戰略定位提出瞭4種模式——“收並購”“單盤拓展”“戰略聯盟”和“城市服務”。

　　以“收並購”為例，2022年6月17日，金茂服務收購瞭首置物業100%股權，除瞭新增合約面積700.47萬平方米，截至2022年年末，金茂服務無形資產由截至2021年12月31的640萬元增加至9170萬元，增長瞭14倍。

　　對此，金茂服務解釋稱：主要是由於公司於報告期內完成的收購所產生的合約權利。除此之外，金茂服務在2022年並沒有其他收購動作。

　　但在2021年，物管行業收並購市場十分火熱。克而瑞物管和中物研協數據，截至2021年12月31日，共有29傢上市物企發起53項並購，並購交易總額達355.88億元，交付所付代價為上年同期的3.77倍。

　　可是，這並不意味著每一筆投資都是成功的。一些不理智、粗放的收並購行為，目前可見地帶來瞭一定的經營困難。

　　2022年，企業並購更加謹慎，再加上物管行業收購標的標準出現變化（2022年不再局限於傳統物業，還增加瞭園林、環衛業務等方面）等因素影響，物企的並購熱情逐漸降低。與此同時，金茂服務方面對收並購提出瞭自己的理解與做法。

　　金茂服務管理層表示，隨著整個行業包括整個市場環境的變化，公司在整個規模增長的過程中，特別是收並購過程中，還是要堅持高質量的發展和有效的規模。未來公司會對標的公司進行更加深入的瞭解，在性價比和公司業務協同以、業務的互補性，以及是否擁有能夠長期盈利的經營能力，會作為重點的考察優先條款。

　　另外，在提及差異化戰略中重要關註點之一的“城市運營服務”時，金茂服務管理層表示，金茂服務在2022年總結出4大城市運營服務的4種模式：“產業+物業”，“運營+物業”，“資本+物業”，“更新+物業”。“如果說過去母公司中國金茂帶給公司的大部分城市運營服務都是產業+物業服務模式的話，目前金茂服務除瞭深耕產業+運營+物業服務這種模式以外，在另外三種模式上都獲得瞭不同程度的嘗試，尤其是在運營+物業服務模式下，公司在2022年有瞭深度落地。”

　　以2022年金茂服務通過物業服務切入到南京市棲霞區堯化街道城市運營項目為例，經過深度拓展，目前該項目已經覆蓋公共空間的服務，也就是市政道路、城市綠化、公園、商街等，提升瞭城市區域的公共服務品質。

　　與此同時，金茂服務還在2022年獲取南昌金茂瑞香國際生態城、溫州鰲江國際新城、金華金茂未來科學城、淄博博山區、徐州經濟技術開發區五個城市運營服務項目。

　　在城市運營服務高質量增長的同時，金茂服務也沒有忘記作為央企的責任感，依舊在不斷提升管理水平，通過健康的財務數據、明確的戰略規劃持續向市場傳遞信心。

　　通過財報可知，於2022年末，金茂服務總資產30.04億元，同比增長121%；現金及現金等價物約10.19億元，2020-2022年復合增長率達94%，始終保持經營安全性。

　　在物管行業競爭愈加劇烈的時代，完善客戶需求、不斷升級產品等方面，一直是金茂服務明確追求的目標。

　　多維度開展增值服務
　　長期踐行高品質服務標桿

　　一般來講，物業公司會通過收取物業費來提供基本房屋建築及設備、公用設施、綠化等項目進行日常維護、修繕、整治以及為居民提供部分生活相關服務，眾所周知，基於金茂系產品的高端定位，金茂服務的物管費一直處於行業較高水平，可是，金茂服務在基礎物管方面的服務品質差異主要在哪？

　　據瞭解，金茂服務一直保持在客戶研究和服務創新方面的強投入。為更好服務客戶、瞭解客戶、及時更新服務內容，2022年金茂服務搭建瞭VOC客戶之聲體系，重塑瞭客戶體驗官計劃。目前在全國有幾百位客戶體驗官，他們對物業服務的感受、建議和評價可直接觸達到金茂服務總部，科學支持服務設計能力持續提升，客戶服務體驗持續優化。

　　此外，在規模增長的同時，金茂服務堅守和執行品控標準化體系，並匹配數字化賦能，如400呼叫中心、在線質檢系統的全面上線，有力保障瞭服務標準的穩定輸出。

　　基礎服務之上，金茂服務深度挖掘業主服務需求，不斷迭代創新社區增值服務內容，目前提供美居、社區生活、社區空間運營及房地產經紀等服務項目。讓業主足不出戶即可滿足多場景、多元化的社區生活需求。

　　一以貫之的高品質服務、高滿意度及良好口碑也助益金茂服務走的更遠，2022年金茂服務實現瞭包括市政服務、政府辦公、景區公園、場館學校、商業綜合、高端住宅、產業園區等核心城市業態在內的多業態拓展，二線及以上城市拓展比例超72%。

　　憑借理智的佈局、多維度的發展，金茂服務拿下瞭2022物業上市公司領先企業發展速度第一名。同時，金茂服務位列2022年中國物業服務百強企業第15名，並獲認可為中國高端物業服務領先企業及中國智慧城市服務領先企業。

　　也是在這一年，金茂服務的住宅項目及寫字樓項目滿意度分別達到瞭93分、100分，位列行業第一梯隊高位水平。

　　面對已經到來的2023年，金茂服務管理層表示，“我們將更加堅定地承擔社會責任，推動環境社會和管制的可持續發展目標落實，堅持長期主義，為客戶、股東、社會、員工創造長久的價值。”同時，仍然以高全新快作為公司的關鍵字，保持高質量發展的戰略動力，做到六個堅持——“以客戶為中心”、“堅持高質量市場外拓”、“堅持以客戶需求為導向”、“堅持品牌建設投入”、“堅持以人為本”、“堅持向管理要效益”。

　　未來，金茂服務會走出怎樣的高質量發展之路，大公房產將持續關註。