越秀地產毛利率降至17.8%創近年新低，負債總額突破2800億

“今年完成1320億元的銷售目標壓力不大。”越秀地產董事長林昭遠在中期業績會上表示，完成年度目標壓力不大，甚至能超額完成。


圖片來源：企業中報
　　8月25日，越秀地產召開中期業績會，通報瞭2023年上半年的業績情況。中報顯示，越秀地產報告期內累計合同銷售金額約為836.3億元，同比增長71%；實現營業收入約為321億元，同比上升2.6%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%；毛利率約為17.8%，同比下降3.4個百分點，創近年新低。

　　從主要核心指標來看，越秀地產交出的這份成績單可以說非常亮眼，在當下市場環境中，保持瞭一個強勁的發展勢頭。然而，毛利率作為數據中為數不多呈下滑水平的指標引發市場關註。

　　綜合財報數據來看，自2019年以來，越秀地產的毛利率水平就開始持續下滑。2019年-2022年越秀地產的毛利率分別為34.12%、25.15%、21.75%及20.45%，已經連續4年下降。最新公佈的2023年上半年數據，越秀地產的毛利率更是跌落至17.8%，跌破20%的大關。

　　近年來，隨著土地成本的抬升、利潤空間的壓縮，許多房企都在債務、利潤等壓力下保持謹慎，大手筆拿地無疑會使企業在盈利方面承受更大的壓力。今年以來，越秀地產曾多次大手筆拿地，包括在北京、廣州等地，在拿地投資上傾註瞭極大精力。

　　據大公房產瞭解，今年6月越秀地產曾在北京豪擲79億元，拿下北京當月第二批集中供地中的“香餑餑”海淀雙新村003-1地塊。而就在剛剛過去的8月15日，越秀地產斥資68億元摘得廣州天河區世界大觀地塊，成交樓面價高達5.02萬元/平方米。

　　在地產行業調整期，越秀地產的“逆市”表現頻頻引發市場關註。與此同時，市場上也出現瞭一些質疑之聲，有投資人士擔心，在市場低迷的環境下，越秀地產如此激進的經營策略會為其長遠發展埋下隱患。

　　上半年拿地總建築面積超200萬平方米

　　被業內視為逆勢擴張典型的越秀地產2023年仍在跑馬圈地，拿地規模與投資力度在行業排名前列。


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　　中報顯示，上半年，越秀地產通過6+1多元化增儲平臺分別於北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安新增11宗土地，總建築面積約為217萬平方米。其中，在北京共獲取3宗地塊，新增土地儲備約43萬平方米。

　　值得一提的是，在越秀地產上半年的新增土儲中，通過TOD、產業勾地、國企合作等方式增儲占比63%，公開市場拿地約37%。

　　大公房產查詢公告發現，在越秀地產2023年上半年摘得的地塊中，已公佈的8宗土地的投資總額就高達171.24億元。其中，僅有2月份在北京收購的2宗土地拿地權益100%，有4宗土地的實際權益未超過30%。

　　在上半年的投資佈局中，北京在越秀地產版圖中的位置可謂重中之重。年初引進在旭輝效力6年的董毅擔任華北區域副總經理主管北京公司後，越秀地產上半年在京共斬獲3宗土地，新增土儲約43萬平方米，合計耗資達138.46億元。

　　值得一提的是，在今年6月14日的北京土拍現場，董毅曾親自坐鎮。或是為瞭討個好彩頭，競拍時越秀地產的桌上擺放瞭一個印有“大吉大利”的紅色紙袋，在成功拿地後被業內戲稱為拿地“法器”。

　　在剛剛過去的8月15日，越秀地產在廣州斥資68億元，以5.02萬元/平方米的樓面價拿下備受關註的天河世界大觀地塊。而在去年7月，越秀地產也在廣州拿瞭一塊樓面價超5萬元/平方米的土地，即天河區燕塘地塊三，成交額達81.19億元，樓面價更是達到5.08萬元/平方米。


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　　在中指研究院發佈的2023年1-7月房企拿地排行榜中，越秀地產以213億元的拿地金額遠超龍湖、金茂，位列榜單第七，而越秀地產的拿地面積要比龍湖少44萬平方米。截至6月30日，越秀地產的總土地儲備達到約2813萬平方米。

　　近年來，越秀地產擴儲速度不斷加快。財報數據顯示，2018-2022年，越秀地產土地儲備從1941萬平方米增長到2845萬平方米，僅2022年越秀地產就新增37宗土地，總建築面積約695萬平方米。

　　2023年越秀地產準備瞭400億元拿地。越秀地產董事長林昭遠曾表示，越秀地產“不差錢”，也表示拿地“好時機時刻在”。然而，正處在跑馬圈地路上的越秀地產也面臨著一些挑戰。

　　負債總額攀升至2843億元
　　毛利率降至17.8%創近年新低

　　近幾年來，越秀地產銷售額逆勢增長，取得瞭不錯的成績。2021年，越秀地產憑借1151.5億元的合同銷售額首次邁進瞭“千億俱樂部”；2022年，越秀地產年內累計合同銷售額達到1250.3億元，同比上升8.6%。

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　　2023年上半年，越秀地產錄得的合同銷售金額約為836.3億元，同比增長71%，完成全年合同銷售目標1320億元的63.4%。據中指研究院數據顯示，2023年上半年越秀地產的銷售排名為13，比2022年的排名上升瞭3個位次。

　　銷售金額的增長似乎給瞭越秀地產決策層持續擴張的底氣。但是，銷售額增長的背後，卻浮現出利潤率持續下滑與債務總額持續攀升的風險。


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　　中報顯示，截止2023年6月30日，越秀地產負債總額達到2843億元，較2022年末增加227億元。其中有息負債998.21億元，較2022年末的882.98億元增加115.12億元，1年之內到期的短期債務117.13億元，占總借貸的約12%。

　　值得關註的是，去年一整年，越秀地產的有息負債總額從2021年年末的755.34億元增長至2022年末的882.98億元，增加127.64億元。也就是說，越秀地產2023年上半年增長的有息負債，就幾乎達到2022年一年增長的水平。

　　據越秀地產公佈的中報顯示，截至今年上半年，越秀地產的現金及現金等價物約302.8億元，短期來看債務壓力不大，但整體債務規模仍在加速擴大。

　　與此同時，越秀地產的毛利率再次出現下滑。中報顯示，2023年上半年越秀地產的毛利率跌落至17.8%，同比下降3.4個百分點，跌破20%的大關。


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　　綜合財報數據來看，自2019年以來，越秀地產的毛利率水平就開始持續下滑，2019年-2022年越秀地產的毛利率分別為34.12%、25.15%、21.75%、20.45%，已經連續4年下降。

　　雖然在市場低迷的大背景下，房企的毛利率下降是一個大的趨勢，但是如果企業想要取得更為長遠的發展，就要將毛利率作為一個重要指標來維系。

　　業界公認的優等生龍湖，在過去幾年的毛利率就一直維持在21%以上，在2023年上半年，龍湖的毛利率為22.4%，同比增長1.1個百分點。相比之下，越秀地產的毛利率今年上半年波動相對較大。

　　林昭遠在業績會上也表示，將堅持精準投資，做到一城一策、量入為出的穩健投資策略。同時，要降本增效、提高效率，繼續加強銷售回款和現金流管理，以變應變。

　　林昭遠：企業出問題不能怪市場，隻能怪自己

　　在市場低迷的環境下，許多頭部房企也在艱難地應對經營壓力，房企年報難產、債務違約已經變成一種常態。在萬馬齊喑時異軍突起，還是百花齊放時爭先綻放？越秀地產如今隻能選擇前者。

　　對此，林昭遠表現出極大的自信。在中期業績會上，林昭遠表示，從上半年完成目標的情況看，實現年度銷售目標壓力確實不大，壓力不大就無需用太猛的措施，“越秀地產目前保持企業既定的目標，既要量、又要價”。

　　而針對近期遠洋等房企陷入流動性危機，林昭遠直言：“市場的波動給我們各大企業帶來的影響，我認為是市場經濟正常的現象。”

　　他解釋稱，2021年之前房地產是單邊增長，但從2021年第四季度開始，特別是去年，房地產行業急速調轉，企業出現問題要考慮對這個市場的波動做瞭哪些準備，如何管好杠桿和流動性。

　　“企業出問題不能怪市場，隻能怪自己。”林昭遠認為，無論是民企還是國企，隻要出瞭流動性問題或是信用問題，受到市場影響都是正常的，風險會不會蔓延到企業最終還是要看回到企業的經營理念。

　　有著國企背景的越秀地產，在融資方面算是一帆風順，為瞭滿足擴張的需求，越秀地產也在進行大筆融資，展現出對資金的急切需求。據不完全統計，2021-2022年間，越秀地產合計融資1037億元，達到2017年-2020年四年的總和。

　　年初，越秀地產發行瞭一筆總額近百億元的公司債券，用以贖回債權及償還到期債務。今年以來，越秀地產已發行境內人民幣公司債券54億元、自貿區人民幣債34億元，並通過供股融資募資約83億港元。

　　中期業績會上，越秀地產的財務總監陳靜在談及下半年的融資計劃時表示，融資環境對越秀還是非常友好的，目前手頭也有足夠的直融和間融的額度，“我們可以根據自身情況和管理層確定的投資強度，安排後續的投資和融資的，配合公司業務的發展。”

　　實際上，國企背景確實為越秀地產帶來融資的便利，但與此同時，也帶來更大的經營壓力。

　　今年，越秀集團董事長張招興在接受采訪時再次強調瞭越秀集團要進入世界500強的目標。

　　而最新的世界500強門檻是286億美元（約2000億人民幣），越秀集團2022年的營收是1125.1億元，距離目標仍有不小的距離。而據越秀集團和越秀地產2022年的營收數據推算，越秀地產所貢獻的營收占到母公司超過60%的比例。

　　或許是為瞭幫助母公司圓夢，又或許是越秀地產想要追求更高的發展目標，近年來，越秀地產逆勢擴張，經營規模持續增長。但在追求快速擴張的路上，越秀地產也面臨債務規模擴大、利潤率下滑、去化周期短導致產品力下降等挑戰。

　　當下，行業仍處於調整期，近期也有利好市場恢復的政策訊號，但也正如林昭遠所判斷的，“市場的整個狀況好像沒有來一個大‘V’出來”。在市場信心尚未恢復的背景下，越秀地產仍走在持續擴張的路上。

　　逆市擴張後，越秀地產是否能平穩落地仍有待時間檢驗。