真正有價值的豪宅，不止看產品，更看地段與圈層

地产圈儿都知道，在东四环有一条看不见的豪宅带。

　　即从四惠、朝青、石佛营、朝阳公园一路向北、向西，到太阳宫、望京、三元桥、亚运村的带状片区，且在这块独立生长起来的豪宅带里，有一半以上的名人，都住在这里。

　　但如今，这里大多数社区都已跌落成中产改善盘了。

　　且不同片区之间，更是上演了不同的豪宅群像。你认为相近无几的片区之间，你想象中毗邻的楼盘之间，也存在巨大的楼盘或豪宅价差。

　　同为东四环豪宅带
　　片区价差竟高达约4-5万+/㎡

　　如四惠豪宅新加坡豪宅凯德锦绣约9万/㎡左右，而同板块的普宅金地名京（部分二手房房源）约6万+/㎡，价差大概约3万/㎡；

　　而片区之间，石佛营片区二手房均价约5.5万/㎡，泛海片区保持在约10万+/㎡（泛海国际约11.7万/㎡）以上，往北太阳宫板块稳定在约9.1万/㎡，酒仙桥片区主力二手房约5-6万+/㎡，个别楼盘约7-8万+/㎡（壹亮马约8.5万+/㎡，阳光上东约6.2万+/㎡等），直到望京片区，二手房稳定在约9万/㎡左右，亚运村板块远洋万和城约9.5万/㎡......

　　最高价差达到约4-5万/㎡，不免让人震惊“为什么同为东四环豪宅带，片区之间的豪宅价差能相差这么大”

　　1、配套可以模仿
　　地段价值却无法复制

　　纵观东四环豪宅带，房价较高的片区主要集中在四惠、泛海、太阳宫、望京等。而我们仔细研究不难发现，这些板块不是与城市公园一路之隔，就是强产业。

　　像四惠主依托国贸CBD，望京依托互联网产业风口；太阳宫片区零距离依靠太阳宫公园，泛海片区则直接与朝阳公园一路之隔......

　　而这些独一无二的地段与资源，不仅不可复制，板块土地更是用一块，少一块，地段极致稀缺，房价自然增值又保值。

　　相较之下，石佛营、朝青、酒仙桥在不可复制地段资源方面，就略显差强人意。片区内仅与城市公园相邻楼盘，房价能高出片区均价。如石佛营红邻巾公园旁的公园1872，酒仙桥将台公园边的壹亮马等，均价稳定在8万/㎡左右。

　　可见，相较于生活配套的可复制性，无法复制的地段价值，才是决定房价的重要因素。

　　但其中，泛海片区房价，又缘何能在一众强豪宅区中脱颖而出，保持在约10万+/㎡以上？

　　纵观全球高净值人群居住，从CentralPark到ManhattanCBD，亦或者从HydePark到Londen金融城，通过这些实例不难看出，顶级富豪们更加青睐距离CBD约3公里左右，并且临近中央公园的豪宅项目。

　　就像伦敦房价最贵的不是CBD金融城，而是海德公园；纽约房价最贵的不是华尔街，而是中央公园。

　　泛海片区，恰恰在富豪们共识的3公里法则之内，这也是为什么它能拔得头筹，并领先某些片区4-5万/㎡价差的重要原因。

　　2、你的邻居
　　决定着你的身份与片区房价

　　俗话说，“千金买房，万金买邻”。圈层，永远是奢宅软实力最生动的注解。

　　在东四环豪宅带里，不同于石佛营、朝青板块及酒仙桥正处于片区更新以及对未来发展规划的预期里。四惠、泛海、太阳宫等板块早从2000年左右，就开始了豪宅片区的圈层沉淀。

　　如四惠，早在1999年就已成为北京东南部的商贸区；太阳宫，自2002年建成就吸引了市场的广泛关注，而后四大神盘太阳公园、红玺台、丰和园、火星园先后开发，更是直接奠定了片区的高端居住属性。

　　而泛海片区，自1996年景园大厦开发，聚居了众多港台同胞及德国人后，至2007年，就已经成为融合外交人员、外企高管和白领精英阶层的高舒适度的成熟“商务富人区”。

　　这些片区聚集了众多具有影响力的文化大家、演艺名流等，他们无形中提高了对板块居住配套需求，同时也为板块赋予更高规格与标准的高端圈层属性和居住氛围，从而进一步推动片区房价的增值与保值。

　　这也是那些新开发片区及积淀尚浅片区，无可比拟的。

　　都说豪宅价格=产品\物业+地段+圈层。所以，看一个豪宅到底值不值，不止看产品，更要看地段配套和圈层。

　　而在东四环，房价已经证实了只有拥有好的片区、顶级配套与纯粹圈层的楼盘，才更具增值、保值抗跌性。

　　#融创壹号院#

　　泛海片区，3公里CBD，1步朝阳公园，建面约215-291㎡世界公园恒产，持续热销中。

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