仲量聯行：一季度北京市區空置率降至5.2%、郊區空置率降至6.4%

4月9日，仲量聯行召開2024年第一季度北京房地產市場回顧。“受益於一系列穩增長政策的推動，企業的流動性需求在辦公樓租賃市場低價策略的同步激勵下得到瞭釋放，消費復蘇也持續為零售地產租賃市場帶來積極的信號。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。

　　辦公樓市場中，雖然全市租金仍處於下行通道，但自年初以來租賃活躍度持續攀升。投資市場中，投資型買傢回歸，零售物業的投資機會持續受到關註。對於零售地產市場，線下消費的復蘇有效刺激租賃需求回暖，空置率正逐步恢復至疫情前水平。工業物流市場在一季度維持空置率小幅上升趨勢，部分項目業主加大租金優惠力度以吸引租戶。高端住宅市場受供應短缺影響，一季度成交量大幅下降。

　　甲級辦公樓
　　全市整體租金持續下降，進而刺激租賃活動提升。受租金在過去幾個季度持續調整的影響，當前低租金環境激發瞭2024年第一季度市場活躍度的提升。業主與租戶之間的議價過程仍不失激烈，然而平均談判周期顯著縮短。金融和科技互聯網行業仍為租賃需求支柱，科技互聯網行業租戶貢獻瞭近一半的甲級辦公樓市場非續租成交。中關村和奧林匹克區域錄得若幹筆3,000-5,000平方米面積段的科技互聯網行業租賃成交，細分領域包括半導體、遊戲等。

　　全市甲級辦公樓市場整體空置率下降瞭0.1個百分點至11.7%。受到金融街和望京總計超過3萬平方米負凈吸納量影響，全市甲級辦公樓市場僅錄得7,800平方米的凈吸納量。金融街和望京子市場的業主目前面臨著較大空置壓力，區域內部分主力租戶退租，疊加新租需求疲弱，導致空置面積短時難以填補。從整體甲級辦公樓市場來看，平均租金環比下降4.6%，同比下降11.4%。業主已然意識到直接降租是促成交易的有效方法。目前，內部反饋機制較為迅速的業主為瞭快速回填空置面積已進行大幅調價。

　　“預計2024年全市甲級辦公樓租金將下降7.8%。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“為瞭吸引有限的租賃需求，預計項目之間的價格競爭將非常激烈。高品質辦公面積的租金將持續下降，並逐步趨近於僅包括運營與財務利息成本的辦公物業底線價格。"盡管辦公樓租金持續下行調整，但對於租戶企業等終端使用者而言，租金下降顯著降低瞭在京企業的運營成本支出，也為企業帶來瞭更多搬遷整合、品質升級的機遇。

　　投資
　　優質核心資產項目放售，市場活躍程度穩中有升。2024年開局，友邦人壽在北京首次直接投資地產項目，收購瞭凱德投資所持有的北京凱德·星貿項目95%的股權，交易總對價近24億元人民幣。凱德·星貿為辦公樓項目，地上建築面積為4.48萬平方米。凱德在2022年通過網絡拍賣平臺競得該項目，並在近期完成瞭全面的資產升級和改造。

　　隨著消費基礎設施證券化程度提高，零售物業投資熱度持續升溫。在政策的積極推動下，消費基礎設施REITs產品持續登陸市場，進一步提升瞭零售物業資產在投資市場中的吸引力。從市場活躍買傢整體構成來看，內資買傢依舊占據主導地位。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“進入2024年，我們觀察到核心區位的優質資產出售意願增強，交易談判空間的擴大將進一步提升北京投資市場的穩定性。”

　　市場情緒改善帶動需求持續升溫。消費回升助推租賃需求復蘇，第一季度全市凈吸納量創下過去兩年的新高。活躍的需求利好2023年以低開業率入市的新項目，大部分已將空置率降至10%以下，快速去化力得以顯現。另外，餐飲、時尚、生活方式和新能源汽車等業態的新品牌陸續入駐，反映零售商信心恢復，積極擴張。

　　空置率回歸疫情前水平。第一季度，市區新增三個新項目，總面積達到18.3萬平方米；郊區錄得一個項目入市，面積達20萬平方米。盡管龐大的供應體量與零售商對新項目入駐的謹慎態度使得新項目開業率仍然承壓。然而，市場需求旺盛帶來的存量空置去化有效緩解瞭新增供應壓力。全市空置率恢復至疫情前水平，市區空置率下降0.7個百分點至5.2%，郊區空置率下降0.3個百分點至6.4%。

　　單季度租金漲幅創2019年來新高。大多數業主上調租金以達到高於2024年的營收預期，且2023年以低租金開業的新項目，已在第一季度實現穩定經營並計劃逐步上調租金水平。市區租金環比上漲1.3%，郊區租金首次反彈至2021年水平，環比上漲2.8%。盡管如此，全市租金相較疫情前水平仍有一定距離。“旺盛的需求預計將在全年延續。租賃活躍度攀升為業主提供更多品牌升級的機會，而高級次品牌租戶通常承租力強，它們的租賃落地預計將帶動租金穩定上漲。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

　　工業物流地產
　　受當前市場環境影響，一季度工業物流市場需求有所放緩。受春節及謹慎市場情緒影響，相比去年四季度，2024年一季度北京工業物流市場實際成交量大幅下降。以成本為導向的京內搬遷升級需求成為一季度去化主力。其中，大興國際機場地區憑借價格優勢於一季度錄得成交約9,000平方米。在供應方面，因兩個原定一季度入市的項目延期，一季度無新增供應入市，市場空置率小幅上升0.1個百分點至10.5%。

　　北京工業物流市場租金在一季度小幅下調，環比下降0.9%。隨著成本至上的市場情緒持續蔓延，為保留和吸引租戶，一季度部分業主開始推出更靈活的租賃策略，包括提供租金優惠或更長的免租期。其中，大興京南子市場因受到來自大興機場地區及廊坊的低價競爭影響，其老舊項目和高空置項目業主為盡快去化空置面積，已在一季度對租金做出較大調整，下調幅度達各子市場中最高水平。

　　“隨著市場進一步承壓，全市租金降幅預計將在2024年擴大。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“因部分新增供應入市時間推遲，今年二季度將有六個新項目集中入市。由於供應壓力增大且市場需求短期受阻，全市租金水平預計將在2024年後續季度保持下行趨勢。不過，較低的租金環境或將激發更多的倉儲租賃活動，促使租戶利用這一窗口機會以較低成本完成倉儲品質升級。”

　　高端住宅
　　北京高端住宅市場供需雙降。第一季度，北京高端住宅市場共成交616套，環比、同比分別下降59.2%和55.5%。受市場情緒降溫和春節效應的影響，開發商推盤節奏放緩，新增供應環比下降16.2%，供應乏力導致成交量受抑。高價產品拉動下，一季度高端住宅新房價格環比上漲0.7%，但二手市場掛牌量維持高位，成交均價繼續下探。受節後返京人員的新增及換租需求驅動，高端租賃活動復蘇，核心區域的活躍需求推動租金環比微漲0.3%。

　　政策利好漸進式推進，購房需求在短期熱度上升後更趨理性。二月，北京通州區“雙限”政策迎來優化，進一步強化市場修復預期。“市場仍需時間修復蓄力，或可期待後續更多政策支持，以提振市場信心、釋放購房需求。”米陽表示：“北京高端住宅市場成交量的釋放空間有望在政策端積極情緒傳導後打開，支撐價格溫和增長，而二手高端住宅市場表現將呈分化走勢。”