提質增效下，華潤置地“穩中求進”

回顧2023年，房地產仍然處於深度調控時期。雖然三季度以來政策端出臺瞭一系列樓市利好，但政策效果仍需時間傳導。在此期間，“穩”一度成為眾多房企持續發展的堅實基礎。

　　“穩”字，同樣也是華潤置地營業收入、利潤等關鍵經營指標持續穩健增進的關鍵之處。

　　3月26日，華潤置地發佈2023年業績報告並召開業績發佈，華潤置地執行董事、董事會主席李欣等人出席會議。
 
圖：華潤置地2023全年業績發佈會現場
　　“十四五”以來，房地產行業呈現出瞭規模收縮、城市分化、市場集中度提升等趨勢性、結構性的變化。面對2023年行業的重新洗牌，市場迎來新的機遇及挑戰，華潤置地通過大力推動“現金流創造”、“毛利率及ROIC提升”、“提質增效”、“庫存去化攻堅”四大管理主題，以“穩字當頭、進字發力”為基礎，通過多元業務相互賦能發展，探索健康、良性循環的新發展模式對集團經濟健康發展的重要意義。

　　穩中求進，“3+1”一體化業務持續發力

　　從華潤置地公佈的2023年業績報中就能看到，“穩”、“進”是這傢企業的主旋律。報告期內，該公司實現營收人民幣2,511.4億元，同比增長21.3%；實現凈利潤人民幣313.7億元，同比增長11.7%；扣除投資物業評估增值後的核心凈利潤人民幣277.7億元，同比增長2.9%。連同已付中期股息及建議末期股息，全年每股股息人民幣1.441元，同比增長2.9%。

　　在提質增效等因素的帶動下，華潤置地期內實現毛利潤人民幣631.6億元。每股股東應占溢利為4.40元，同比增長11.7%。

  　　這份業績報表背後，是華潤置地在向城市投資開發運營商角色進一步深入轉換過程中，打造的發展新模式——“3+1”業務模式。所謂“3+1”，就是開發銷售型業務、經營性不動產與資管業務、輕資產管理業務三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動，是華潤置地於“十四五”規劃初期在原先商業模式基礎上提出的新業務模式。

  　　在新模式的推動下，華潤置地憑借自身差異化的競爭優勢，沉穩應對行業趨勢變化及消費需求波動等外部環境，圓滿完成“十四五”階段性目標。

　　具體從業務層面來看，華潤置地開發銷售型業務業績穩定增長。2023年，集團實現簽約額人民幣3,070.3億元，同比增長1.9%，實現簽約面積1,307萬平方米，行業排名穩居第四。。

　　在經營性不動產與資管業務方面，華潤置地2023年經營性不動產業務營業額為人民幣222.3億元，同比增長30.6%。

　　數據顯示，華潤置地2023年購物中心營業額達人民幣178.5億元，同比增長29.7%，旗下76座在營購物中心實現零售額人民幣1,638.7億元，同比增長44.2%，61座購物中心零售額排名當地前三；旗下寫字樓持續優化租戶結構，出租率提升2.6個百分點至81.8%；旗下酒店收益大幅提升，房價超越疫情前水平，入住率達到63.3%。

　　值得一提的是，2023年，華潤置地旗下10個購物中心如期開業，新開業平均出租率達96.2%，新獲取高能級購物中心8座，位於北京、上海、廣州、南京、武漢、三亞等重點城市，使華潤置地實現在核心城市商業戰略佈局的重點突破。

　　同時，在消費壞境持續向好、“消費拉動經濟增長”基礎性作用的決策部署下，消費類基礎設施公募REITS獲得政策支持，華潤置地加快推動向資管業務轉型，打造新的業績增長極，以優質資產為基礎，推出市場首批、發行規模最大的消費基礎設施REITs——華潤商業REIT。
圖：2024年，華夏華潤商業REIT在深交所上市
　　據瞭解，華潤商業REIT的底層資產，是華潤置地旗下核心區為標桿商業項目之一的青島萬象城，該項目所在的高潛核心城市青島，呈現出穩中向好的經濟發展趨勢，在持續回暖的消費市場環境下，該項目有著出長遠的發展潛力。

　　目前，該REIT已成功發行，其公佈的認購申請確認比例結果顯示，網下投資者和公眾投資者均實現超募。華潤商業REIT發行上市後，凈回收資金將用於華潤置地符合公募REITs監管的在建或新建消費基礎設施的投資。

　　輕資產管理業務上，旗下輕資產管理服務平臺華潤萬象生活（01209.HK）的各項核心經營指標也交出瞭穩定的成績：2023年實現全年收入人民幣147.7億元，同比增長22.9%；毛利潤為人民幣46.9億元，同比增長30.0%；股東應占溢利為人民幣29.3億元，同比增長32.8%。截至2023年12月31日，華潤萬象生活在營購物中心101座，其中重奢購物中心13座，另有儲備項目83個，持續保持在行業第一。

　　截止2023年12月31日，華潤萬象生活物管航道在營購物中心面積3.7億平方米，合約面積4.25億平方米，覆蓋全國171個城市。

　　在三大業務不斷賦予市場信心同時，華潤置地也在持續完善生態圈要素型業務，不斷發展代建代運營、產業和長租領域，長期持續提升經營質量、協同資源獲取、提升品牌影響力。2023年，生態圈要素型業務營業額為人民幣61.9億元，同比增長11.6%，其中長租公寓業務營業額同比增長9.5%至人民幣7億元（含輕資產管理業務），長租公寓業務累計在管項目60個，管理規模5.6萬間。

　　同時，華潤置地發佈的華夏基金華潤有巢REIT（508077.SH）經營表現優異，2023年基礎設施項目公司實現營業收入人民幣7,749萬元，超上市時預測的8.5%，租賃住房出租率93.07%，超上市預測2.59個百分點，經營兌現上市承諾，預計全年現金分派率達5.03%，積極回饋市場。

　　不過，無論是資產管理模式的提升還是各大業務的進退有序、協同發展，其背後都離不開華潤置地持續更新的發展管理運營模式以及成熟的資金管理模式。

　　財務穩健，為華潤置地長期穩定發展保駕護航

　　如今，房地產行業早已告別“三高”模式，企業競爭逐漸轉向產品、運營、資金等多個維度。在這場綜合實力的比拼中，華潤置地在穩步向前。

　　作為城市建設運營的先行者，華潤置地深刻地認識到市場供求關系、消費者對產品品質等方面的要求等已然發生變化，如何在新的行業背景下重構企業經營邏輯、並持續穩健增長，成為包括華潤置地在內眾多企業成長中的難題。

　　在此背景下，華潤置地以自身實踐，在房地產發展新周期中，深入瞭解市場需求及行業發展痛點，在2023年提出“高品質九觀”產品新標準，基於新時代的客戶需求，完成瞭其對“精細設計準則、毫厘工程標準、情感悉心服務”高品質三大理念的與時俱進拓展。

　　除此之外，作為房企未來制勝的“壓艙石”，優質的土地儲備可以幫助企業提前鎖住銷售市場。

　　數據顯示，2023年華潤置地新獲取項目中，一二線城市投資占比92.8%,落子香港北部都會區民生住宅項目，成為首單央企和港資在北部都會區合作范例。截至2023年12月，華潤置地總土儲面積達6250萬平米，其中開發銷售型業務土儲面積5245萬平米；投資物業土儲面積1004萬平米——其中商業土地儲備占比71.5%，在建及規劃中購物中心50座，重點佈局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都等核心城市。。

　　在保障產品高質量兌現的基礎上，華潤置地堅持把控現金流安全，保持充足的財務彈性。報告期內，公司經營性現金流充足，資產負債表穩健，總有息負債率及凈有息負債率分別降至38.4%和32.6%的行業低位，三道紅線保持綠檔，標普、穆迪和惠譽繼續維持公司“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”的信用評級，加權融資成本3.56%，創近十年新低。

　　以上種種都在證明華潤置地在市場深度調整中，依然能夠從容不迫地穩定前行。除瞭企業自身提升，華潤置地還承擔起新時代賦予的產業責任和社會責任。

　　全面深化ESG管理，持續加強ESG實踐

　　2023年，華潤置地全力護航國傢重大賽會舉辦，圓滿完成瞭成都大運會、杭州亞運會、中國-中亞峰會服務保障工作，再次彰顯華潤置地大型場館代建代運營及重要賽事保障能力。

　　這背後，是華潤置地多年來在多個國傢級重大賽事下積累的“實戰經驗”。從深圳大運、西安全運，到成都大運，盛會的幕後，從場館建設、賽事保障到片區統籌開發，都傾註著華潤置地為更好的城市矢志前行的力量。

　　同時，也彰顯出華潤置地作為城市投資開發運營者強勁的綜合實力。秉承“快好省規”原則、“運營前介”的建設模式，華潤置地一次次刷新自己建設大型體育場館的記錄。

　　深圳第26屆大運會，華潤置地歷時22個月高質量完成集體育場、體育館、遊泳館“三位一體”的深圳灣體育中心建設，讓世界看到瞭“深圳速度”。深圳大運會落幕以後，在華潤置地的運營下，“春繭”成為深圳大型體育賽事、商演、全民健身的首選之地。

　　西安第14屆全運會，華潤置地使用“一套模特，多套衣服”模式，創造性的讓基礎和主體工程先行，合理安排多條線交叉作業，與節點賽跑，最終歷時33個月建成包括西安奧體中心在內的“三中心”、共計138萬平方米場館，絕對工期比同類工程縮短瞭一年多。

　　去年，成都第31屆大運會主場館東安湖體育公園，從開工建設到建成使用，華潤置地用時921天，再次刷新全國同類型體育場館建設投運速度。

　　在此過程中，華潤置地的開發運營及保賽服務能力，不斷得到鞏固、完善和精進，也為下一場國際大賽的運營服務，提供瞭強有力的經驗支撐。

　　在房地產行業經歷轉型的重要關卡，華潤置地積極響應國傢“雙碳”戰略，持續推進綠色轉型高質量發展，打造十餘個超低能耗住宅和低碳智慧運維試點項目，

　　2023年，華潤置地根據國際可持續準則理事會（ISSB）最新發佈的可持續信披準則，著手搭建應對氣候變化的管理框架，並分析不同區域、不同業態的實體風險和轉型風險，制定下一步的行動方案。

　　一直以來，華潤置地立足行業特點和自身實際，全面深化ESG管理，持續加強ESG實踐，通過主動參與國際主流ESG指數評級，查找自身ESG工作存在的不足，並制定改進措施，促進內部管理提升。在此背景下，華潤置地於2023年再次獲得MSCIESG評級的A級評級。MSCIESG評級報告指出，華潤置地在ESG三個維度得分均高於全球同行均值，在產品安全與質量、員工健康與安全、公司行為等二級指標得分同比上升，表現均領先全球同行。
圖：華潤深圳灣
　　隨著房企在行業變革中不斷向高質量發展，華潤置地長期穩健的內生增長趨勢，對中國房地產行業探索健康可持續發展路徑，提供瞭重要參考價值。華潤之地“穩中有進、以進促穩”的發展定調，也能讓其在未來抓住新階段機遇，在行業新格局中穩步向前。