樓語縱橫/供應大增 新盤薄利多銷\世紀21．Q動力總經理楊永健

　　圖：近日許多發展商采用瞭“先求量、後求價”的推售策略，所以不少首賣新盤的售樓處都擠滿瞭買傢。

　　上周專欄提到，近2、3年是新樓落成的高峰期。按差餉物業估價署早前發表《香港物業報告2023》初步統計數字，去年新樓落成量已高達2.117萬夥，而今年的新樓落成量會稍為回落至1.995萬夥。保守估計目前在售中的現樓貨尾單位亦多達1萬夥以上，創近15年來新高水平。

　　據特區政府的估算，明年的私人住宅的新樓落成量將更加驚人，預測落成量將高達2.697萬夥。換言之，連同去年的新樓落成量，在2022至2024年間的3年內總體的落成量已超越6.8萬夥，平均每年多達約2.27萬夥新樓落成，但若果以去年的新樓銷售僅約1萬夥來看，總體現樓貨尾數量自然大幅增加。

　　另一方面，如果按去年10月發表的《長遠房屋策略報告2022年周年進度報告》的數字來看，未來私人住宅的落成將出現嚴重的“短加長減”現象，由於未來10年私人住宅供應僅12.9萬夥，平均每年隻需1.29萬夥；按估算如果未來5年私人住宅供應（即2023-24至2027-28年度）是7.2萬夥，平均每年供應將會減至1.44萬夥。由於今、明兩年的新樓落成量已接近4.7萬夥，換言之，估算於2025年以後，新樓落成量將大幅回落，回落幅度或相當顯著。

　　加價幅度較為審慎

　　當然樓市的走向不斷在變，發展商亦會因應市況調節建屋步伐，因此要估算5年後的私人住宅供應，基本上已經接近不可能，10年後的私人住宅供應推算向來隻屬於參考作用。從現市況來看，相信未來5至10年私人住宅供應確實會出現“短加長減”的現象。

　　無可否認，近期推售的新盤中，發展商亦大多傾向選取“先求量、後求價”的推售策略，加價幅度亦相對較以往審慎，加上去年整體樓價亦出現整固，近期亦有發展商實行減價促銷。當然每個發展商有不同的推售策略，亦需視乎每個項目提供的單位總數及同區供應的情況，相信在部分新盤供應較多的區份，發展商有可能會采取先求量，之後再視乎銷情而逐步加價。