樓語縱橫/加息周期快終結 樓市7月料翻身\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　圖：本地銀行連續加息，已令樓市出現震蕩。

　　樓市受壓主要是受加息陰霾影響，盡管本港加息步伐遠不及美國，但隨著息差收窄，近月本地銀行同業拆息持續上升，香港低息環境已經與一、兩年前變得相當不一樣。隨著美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）最新暗示，下月聯儲局會議或會暫停加息，換言之自去年初開始的加息周期，或許將告一段落。

　　聯儲局自去年3月開始加息，短短14個月累計加息10次之多，合計的加息幅度更達5厘之高，從去年初的0至0.25厘區間，升至最新5至5.25厘區間。不過，鮑威爾已表明下月議息會議將保持利率穩定的開放態度，目前美國銀行業壓力已不允許利率再次提高。換言之，本輪加息期或許已告一段落，當然現時息口水平會維持一段時間，減息周期何時展開，現階段自然難以確定。

　　匯豐本輪已加息4次 共0.75厘

　　至於本地銀行息口的情況，香港自去年9月展開加息，連同上月再加息0.125厘，在過去8個月間，共加息4次，而匯豐銀行的加息幅度為0.75厘。值得一提的是，由於今次香港的加息周期，各銀行的加息幅度有所不同，大傢在選擇承造按揭銀行時，需要睇清楚該銀行的最優惠利率（P）是多少。

　　無可否認，過去一年受本地銀行加息影響，確實已令樓市出現震蕩，不僅整體成交量減少，二手樓價亦出現調整。現時按揭息率相較於過去10年而言，的確處於相對較高的水平，以最優惠利率計算，是2008年以來的近15年新高的位置。

　　但大傢亦需留意，雖然目前最優惠利率看起來身處高位，但實際上比起以往的息率仍是較低水平。上一次最優惠利率的高位已經是2006年4月，按匯豐、恒生、中銀等大型銀行當時的息率而言，最優惠利率達8厘，按揭利率亦高達5至6厘的水平，比對現時按揭利率僅3.5厘的水平，的確高出不少。

　　總括而言，盡管未知聯儲何時才重啟減息，但加息周期已告一段落，對後市有一定的支持作用。五窮六絕七翻身，5月窮快過去，6月美國停止加息，對樓市是好消息，配合疫後經濟改善，7月樓市勢必全面翻身。