主樓佈陣/利好頻出 港樓市反彈在望\美聯物業住宅部行政總裁 佈少明

　　美國聯儲局宣佈減息0.5厘，本港多傢大型銀行相繼跟進，為市場及一眾“供樓族”帶來驚喜，並對本港經濟及樓市帶來提振作用。近期市場對於減息為樓市帶來的正面效應抱有疑問，適逢筆者日前召開記者會公佈有關內容，不妨“借花敬佛”於本欄分享一下。

　　首先，若對比2月底“全面撤辣”與現時減息的效力，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，全撤辣後一周內，新盤成交量較消息公佈前一周大增近8.2倍至597宗；期內全港35個大型屋苑於該周的二手成交量，則按周增加1.32倍至116宗，全撤辣帶來的刺激效果可謂“立竿見影”。

　　反觀日前減息後的一周，新盤成交量僅較公佈前一周增加1宗；同期二手一周成交量亦隻按周上升4宗，可見減息對提振樓市的“威力”並不急勁，亦可見“減息”的效用發揮需時。

　　筆者認為，2月底“全面撤辣”的效果是即時性的，但卻“後勁不繼”。相比之下，減息威力雖則需時發酵，但結合撤辣，估計對樓市的作用是“細水長流”式的。

　　除瞭美聯儲減息帶動本港樓市以外，亦有愈來愈多正面因素提振本港經濟。例如，現時本港傢庭供樓負擔正持續下降。以一個實用面積約500方呎的單位為例，於2021年8月樓價高位、供款20年及七成按揭並以最優惠利率（P）為基礎計算，當時的供樓負擔比率為68.6%，對傢庭的支出負擔可謂不輕。

　　居民供樓負擔下降

　　但隨著樓價由高位下跌、本港按揭息率下調、同時居於私人住宅的傢庭月入中位數上升，令到最新供樓負擔比率已跌至約50.8%，較2021年高位回落17.8個百分點，並創自2016年7月後逾8年新低。供樓負擔比率屬於相對健康水平，勢令準買傢置業更輕易，變相利好樓市。

　　此外，內地三大金融監管機構推出救市“組合拳”，多舉齊下援助樓股市場，同時推動經濟增長，消息已即時令本港股市陷入“亢奮”，以超大成交地連升多日、氣勢如虹，估計本港資本市場亦會受益。

　　既然中央推出政策刺激經濟，特區政府宜同步配合出招，借此產生“協同效應”，提升香港經濟復蘇速度。筆者建議，特區政府應放寬投資移民的資產涵蓋類別，重新將“住宅物業”納入投資移民的適用范圍，以吸引更多境外的資金、“人財”及傢族辦公室到港發展，有助刺激樓市，繼而對本港經濟復蘇帶來更正面支持。