樓語縱橫/港私樓供應升 新盤有減價壓力\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　未來的私人住宅供應將出現“短加長減”的現象，短期私樓供應仍會增加，特別是今明兩年將進入私樓供應的高峰期，但中長期私人住宅供應會減少。按差餉物業估價署的估算，根據最新發表的《2024香港物業報告》，今年私人住宅的落成量將高達2.2267萬夥；明年私樓供應就更加驚人，高達2.5531萬夥。

　　私樓供應增加，即使撤辣過後，整體新盤銷售或會大幅增加至2萬夥，但整體而言，私人住宅仍然是供過於求，但隨著未來私樓供應減少，相信未來供求會趨於平衡。

　　關於去年私樓市場的供求情況，按照《2024香港物業報告》，私樓落成量隻有1.3852萬夥，較2022年水平大幅回落近三成半。盡管私樓落成量大幅減少，但因應去年樓價持續整固，新盤銷售顯著放緩，即使新盤銷售已較2022年稍微回升，但實際上去年新盤銷售亦隻有約1.1882萬夥。換言之，去年私樓落成量仍然高於銷售量，私人住宅供過於求。

　　近年即使有發展商貨尾減價促銷，但反應亦未必有預期的成績。市場潛在供應亦不斷增加，按房屋局最新提供的數據，未來三、四年內，一手私人住宅的潛在供應再增加3000夥，累計供應多達11.2萬夥，數字再創20年來有統計以來的歷史新高。

　　重返供需平衡需兩年

　　發展商面對“去庫存”的壓力下，相信未來的新盤定價亦會傾向“重量多於重價”，定價亦會貼近市價。近月新盤市場持續熱鬧的同時，亦有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷。減價幅度加大的情況下，亦會是用傢入市的好時機。

　　展望未來，新盤供求將趨於平衡。筆者估計今年新盤總銷量會增加至2萬夥以上，雖然按政府估算落成量達2.2萬夥，但過去的估算往往較實際落成量高出一成以上，因此今年私樓供求或達至平衡。當然，因應明年落成量會增至2.5萬夥，要達至供求平衡確實相當困難，但按團結香港基金的最新估算，2026年的私樓供應會回落至1.6萬夥，之後兩年亦會按年遞減，估計兩年後私樓市場重返供不應求的階段。