樓按明曦/善用預先批核 做好入市預算\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　圖：預先批核服務的申請，銀行會審核申請者的信貸紀錄，過程需時約一至兩星期。

　　樓價顯著回調，有人認為現時是買樓的好時機並打算趁低吸納，但近期銀行對按揭業務取態保守，買傢或會擔心銀行批出的按揭條件不如預期而大失預算。如想消除此疑慮亦有方法，買傢可透過“預先批核服務”以“先批按揭再去買樓”。

　　“預先批核服務”指準買傢簽約前先向銀行申請按揭，待購買物業及正式簽約後，銀行便可以直接批出按揭。此舉可讓準買傢在未簽約買樓前瞭解銀行取態，以及自身貸款能力，避免在簽訂臨時買賣合約後才知道無法過入息審查，該服務適合於非固定收入人士，如以現金出糧、自僱及沒有稅單的買傢。

　　預先批核服務的申請程序與一般按揭申請相近，申請者須填寫預先批核申請表，並提供身份證明、近3個月入息證明（非固定收入為近6個月）及住址證明等文件。與一般按揭最大分別為申請者毋須提供“臨時買賣合約”。銀行在收到申請後，便會審核申請者的信貸紀錄，過程需時約1至2星期，如涉及按揭保險則需時約2至4星期。

　　兇宅物業容易拒批

　　成功批核後，銀行會提供一份書面證明予申請者，內容包括按揭息率、還款年期及獲批金額等資料。而預先批核設有有效期，一般為一個月內，個別銀行的有效期更可長達至90天，屆時買傢隻需要補交臨時買賣合約。假若提取貸款的日期已超過預先批核的期限，準買傢或需補交資料。

　　對於一些另類物業如銀主盤，有機會涉及業權轇轕（包括大廈公契，物業買賣合約等）及物業改動等問題，銀行審批按揭時可能會有特別考慮。另外，銀行對兇宅物業的取態亦十分保守，一般會出現估價不足甚至拒批按揭的情況。透過預先批核，買傢可以確定這些物業是否能獲得貸款，從而避免在交易過程中遇到麻煩，大失預算。

　　預先批核服務可助準買傢在入市前做好預算、安心入市，但並不是每間銀行都會提供按揭預先批核的服務，如節省時間，可透過專業的按揭轉介公司查詢及協助配對至合適的銀行。