目前房貸利率處於相對歷史低位 房貸申請關註這些點

　　公積金貸款基準利率為3.25%，是更優的選擇。

　　房貸利率下調，購房成本降低。

　　5月20日，央行將5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調15個基點至4.45%， 這是自2019年LPR機制建立以來，5年期以上LPR調整幅度最大的一次。數據顯示，就目前內地利率水平而言，當前已處於相對歷史低位。房貸利率調整，意味著月供額度下降，購房成本降低。業內人士表示，在利率下行階段，是否出手置業，如何申請到更加優惠的房貸利率需要註意的事項不少。

　　文/圖 廣州日報全媒體記者 劉麗琴

　　等優惠利率要註意辦理貸款約定時間線

　　近期，隨著房貸利率的下調，市場也在發生微妙變化。

　　趙小姐為改善居住近期出手購房，付完首付在售樓部洽談辦理房貸時發現，現場有多傢銀行駐場提供咨詢，一傢銀行表示可申請5.0%的房貸利率，而另一傢銀行則表示根據她和先生工作較穩定，收入和還款能力較強，確認為銀行優質客戶，可申請4.8%的貸款，即LPR加20基點。

　　趙小姐當下就決定選擇提供更優惠利率的銀行辦理按揭貸款，而在辦理過程中，正碰上5年期以上LPR下調至4.45%，因此最後趙小姐的房貸利率確定為4.65%。

　　事實上，自2021年11月房貸松動以來，近半年，全國房貸利率累計降幅超過50個基點，部分城市更是累計下降100個基點。

　　5月房貸利率變化相當快，截至5月28日，克而瑞監測的32個重點一、二線城市首套房貸平均利率為4.5%，二套房貸平均利率為5.2%。

　　【建議】

　　面對房貸利率的下行趨勢，業內人士表示，購房者多與幾傢銀行溝通爭取，根據自身工作收入、還款能力等條件綜合考慮，選擇提供更優惠利率的銀行。

　　需要關註的是，由於房貸利率政策與銀行落地執行之間有一定的時間差，對於一些正在進行中的交易也產生瞭影響。近期有一些購房者面對下調的利率，選擇暫停正在走流程的批貸程序，重新申請更優惠的利率。需要提醒的是，購房者需要註意購房合同中約定的按揭辦理時間，如果為獲得利率優惠，申請時間過長，可能會出現違約問題而遭受損失。因此，最好可以和銀行確認審批時間。

　　夫妻倆究竟可以貸幾次公積金？

　　相比商業貸款，公積金貸款基準利率為3.25%，自然是更優的選擇。李先生傢是第三次購房，早年購買的兩套房產都是使用公積金貸款的，其中一套房已經出售，名下剩的一套也已結清貸款。打聽到公積金能使用兩次，李先生很驚喜，再次使用公積金貸款購房，能省下不少利息。

　　根據《廣州公積金個人購房貸款辦法》，每個繳存職工能用公積金貸款兩次，傢庭購房套數“認房”又“認貸”，並執行差別化的首付和利率政策。那麼夫妻兩人都繳存瞭公積金，能貸幾次呢？

　　李先生告訴記者，他們通過查詢才知道，原來以前購買的兩套房中，一套使用瞭妻子的名字申請公積金貸款，一套則是兩人共同申請的。在還清貸款後，李先生還有一次使用公積金貸款的名額。此次李先生申請60萬元的公積金貸款。

　　記者咨詢廣州住房公積金管理中心獲悉，夫妻兩人理論上最多可貸四次，不過從具體情況來看，有些傢庭並不需要多次。主要看申請時傢庭的房產情況和貸款情況。

　　如果丈夫曾買過兩套房，但他和妻子從未使用過公積金，那麼隻要他把兩套房都賣掉，傢庭名下無房產，仍然可以申請公積金貸款兩次，如果這兩套房的貸款都還清瞭又被賣掉，那麼還可以以妻子的名義再貸兩次。

　　單人公積金貸款額度為60萬元，雙人貸款額度為100萬元，實際申請中，很多人都是以夫妻兩個人的名義一起申請的，那麼就無法有四次機會。

　　【建議】

　　已經使用過公積金貸款的購房者，可以在申請貸款時通過銀行或公積金管理中心查詢公積金貸款使用名額情況，如果還有名額可以盡量使用。

　　提前還房貸是否劃算還需綜合考慮

　　由於房貸利率的下行，此前一些購房者獲批的房貸利率就顯得高瞭。即使LPR下調，但加點是不變的。如何應對？有些人會選擇提前還貸。

　　根據中國人民銀行公佈的2月、4月社融數據，新增的居民中長期貸款為負，這說明有人在主動選擇降低負債。同時，4月末多傢銀行下調存款利率，以四大國有銀行為例，將3年定期存款利率由3.25%下調至3.15%，3年期大額存單利率從3.25%下調至3.15%。儲蓄增加，而低風險資產收益率逐步下行，讓居民提前償還房貸的意願提升。

　　在獲批房貸利率高於現行主流利率的情況下，是否可以選擇提前還貸？

　　以方正證券研究所的測試案例來看，在房地產上行周期中，按揭利率相對高點的2018年購房，申請100萬元的商業貸款，貸款年限30年，房貸利率為5.7%，2018年10月首次還款，如果選擇還款4年後2022年10月一次還清，以等額本息方式計算，最後一次性還款（餘26年）94.94萬元，可節省86.14萬元利息，平均年節約利息3.31萬元。

　　如果將這94.94萬元用於理財，以3%～4%的收益率來計，一年的收益能達為2.85萬～3.8萬元。對比之下，理財收益率在3.5%以上，提前還款不劃算，在其他時點更難保證提前還款是劃算的。

　　【建議】

　　業內人士表示，由於計息方式不同，不能簡單地以理財收益率和房貸利率做對比，來衡量居民提前還貸是否劃算，而是需要具體問題具體分析。除瞭房貸利率與理財收益率外，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。