一座位於紐約第五大道529號的20層塔樓,因其超現實的粉紅色設計在大中央車站周圍的其他建築中脫穎而出,該設計以愛麗絲夢遊仙境為靈感。
但對於投資者而言,這座大樓引人註目的並非其外表,而是它是美國紐約最近易手的少數商業樓之一,為曼哈頓舊辦公室的價值提供瞭線索。
三個月前,Silverstein Properties以1.05億美元的價格出售瞭這座舊辦公樓,按每平方英尺的價格計算,這甚至低於2015年同一條街對面的一塊土地的價值。
黑石(Blackstone)最近以3.2億美元的價格出售瞭位於曼哈頓中城的一處大樓,比2006年折價瞭三分之一,還將其在曼哈頓下城持有的One Liberty Plaza的股份出售給佈魯克菲爾德,該交易對該大廈的估值為10億美元,低於2017年黑石購買其權益時的15.5億美元估值。
這些大樓的處境折射出美國商業地產走出超廉價資金的黃金時代,也是美國可能正在醞釀的一場商業房地產危機的縮影。
美國商業樓市危機浮現(來源:新華社圖)
640億美元資產陷入困境
MSCI Real Assets近期的一份報告稱,今年第一季,陷入困境的商業地產資產,即因業主無力償還抵押貸款而被迫出售的房產的數量激增10%,達到640億美元左右。據該機構稱,還有1550億美元的資產可能面臨變成壞賬的風險。根據美國抵押貸款銀行傢協會,商業地產抵押貸款拖欠率在今年前3個月也上升至3%。MSCI Real Assets的研究人員克斯泰羅(Jim Costello)和馬爾丁(Alexis Maltin)在報告中稱:“如果這種潛在的困境升級為全面的麻煩,不良資產出售的增加和價格的下跌將不可避免。”
在今年稍早的銀行業危機後,商業地產可能成為下一個陷入危機的行業。而商業地產若出現問題也會令美國銀行在下半年持續動蕩,尤其對於規模較小的銀行來說,這些銀行為大約60%的商業房地產債務提供融資。
根據MSCI Real Assets的報告,包括商場在內的美國零售地產壓力中最大,有價值近230億美元的資產陷入困境。此外,鑒於居傢辦公和裁員的趨勢,辦公樓面臨著更大的到期債務潮,導致近430億美元的資產存在潛在困境,是潛在風險最大的分項。
穆迪數據顯示,今年第一季,美國商業地產價格自2011年以來首次出現下跌,主要是受到多戶住宅和辦公樓價格下跌的拖累,突顯出銀行業面臨更多財務壓力的風險。
穆迪的首席經濟學傢贊迪(Mark Zandi)稱:“更多的價格下跌即將到來”,這將加劇許多銀行面臨的困難。摩根士丹利的首席投資官兼首席美國股票策略師威爾遜(Mike Wilson)更警告稱,美國商業房地產價格可能會從峰值水平暴跌40%,跌幅比2008年全球金融危機時更加嚴重。
聯邦監管機構目前也正密切關註銀行的商業地產貸款風險。由耶倫領導的金融穩定監督委員會近期召開會議,討論銀行業問題,重點關註銀行在商業房地產貸款方面面臨的風險。她稱,這些風險主要集中在小銀行為辦公樓所提供的貸款,她預計商業地產貸款違約可能會導致更多銀行倒閉。鮑威爾上周在出席參議院銀行業委員會聽證會時也稱,美聯儲將與商業地產持有量較高的銀行展開合作,試圖幫助這類銀行應對商業地產集中風險。
折價拋售,房價抵不上地價
根據MSCI Real Assets的數據,曼哈頓是不良商業地產銷售最活躍的市場,截至5月的過去12個月內,共錄得26億美元的交易,占全美交易的19%。這些交易中不少都是業主出於財務壓力所進行的折價拋售。
房地產投資銀行Eastdil Secured的董事總經理西爾弗曼(Will Silverman)稱:“在紐約,商業樓的售價甚至低於其座下土地的價值。以絕對美元價值來衡量,其價格低於過去20年來的水平。”
折價拋售不僅僅存在於紐約,休斯頓的一些重債辦公樓業主也開始止贖,舊金山酒店和購物中心的商業地產抵押貸款更出現違約。MSCI Real Assets的數據顯示,洛杉磯以7.46億美元的成交額緊隨紐約其後,成為第二活躍的不良商業地產銷售市場,休斯頓位居第三。
房產咨詢公司仲量聯行(JLL)估計,作為全球最大的辦公樓市場,紐約的辦公樓最近的銷售價格比此前的購入價值總計折價瞭760億美元,73個辦公樓目前的價值低於他們的貸款餘額,資不抵債。
紐約最大的開發商之一RXR的總裁雷克勒(Scott Rechler)將這種情況比作“颶風登陸”。“我不確定人們是否已經接受風暴將盤旋多久以及會造成多大的破壞。”他稱,“對於商業房地產,我認為市場仍低估瞭其潛在危機的嚴重性。”
資管公司世邦魏理仕(CBRE IM)警示稱,這種強制出售導致的財務損失可能仍未完全體現出來,因為第一季度商業房地產交易量同比下降瞭一半以上,也就是許多業主還在苦苦堅持。
但市場人士普遍認為,在情況好轉之前,業主、銀行等貸款人繼續持有陷入困境的地產的靈活性較小。一位經紀人估計,無論是從債務水平還是入住率來看,隻有紐約排名前10%的辦公樓尚未陷入困境,這意味著,“市場正處於強制銷售的前沿。”
即使是曾經堅定看好美國房產市場的黑石集團近期也表示,傳統美國辦公樓在其全球投資組合中所占比例已不足2%,大幅低於2007年逾60%的占比,因為該公司“有意轉向”其他行業投資。
隨著更多業主被迫進行再融資,折價銷售可能還會加速。根據MSCI的數據,近9000億美元的美國商業地產債務將於今明兩年到期。如果所有者不能以合理的條件再融資,或者被迫註入數百萬美元的新資本,那麼他們隻能選擇折價出售。
投資集團Fortress Investment Group負責全球房產業務的總經理斯圖爾特(Steven Stuart)稱,“商業地產市場的核心問題是,其中的許多資產是幾年前以短期浮動利率進行債務融資的。在任何再融資談判中,辦公室這一最大的商業房地產分項的未來都充滿瞭不確定性。”
世邦魏理仕的首席投資官英格索爾(Julie Ingersoll)更表示:“辦公室正處於一場大規模的范式轉變之中。我們認為,需要五年多的時間才能實現需求的根本轉變。這是我們過去從未見過的房地產周期。”
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