韓國樓市的隱性危機

據韓媒報道，近期韓國房價和交易量持續走跌，4月韓國全國房產交易量僅為91669套，環比減少8.4%，同比減少27.7%。

住宅、商鋪、寫字樓、工廠，幾乎所有類型的房產都呈現交易萎縮的態勢，一片蕭條的大盤之下，首爾都市核心地區的豪宅價格卻還在上漲。但對普通人來說，豪宅距離自己的生活太過遙遠，房價下跌、資產縮水、租房利益受損才是他們面對的現實。未來，危機或將進一步蔓延至金融系統和政府。

兩極化現象嚴重

在此番行情下跌之前，韓國房價也曾瘋狂上漲過一段時間。和世界上其他國傢一樣，受疫情影響，三年前韓國的銀行放寬瞭個人貸款條件，刺激瞭人們的買房需求。即便同時政府也在推動遏制房地產市場的政策，然而，與政府穩定房價的意圖相反，房地產限制政策反而進一步激發瞭需求情緒。

從2020年開始，人們爭先恐後地湧入房地產市場，首爾都市核心圈房價領漲。2020年至2021年，房價最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，市中心房價漲超14萬元（人民幣）/平方米，創下歷史紀錄。

但是，從2022年開始，高企的房價就開始後勁不足瞭，低迷的狀態一直持續到當年年底。進入今年第一季度，雖然市場迎來瞭“小陽春”，但是4月數據又反映瞭悲觀情緒。和2021年巔峰時期相比，首爾部分區域住宅房價暴跌三到四成，成交量更是暴跌超七成。

韓國房價漲跌走勢示意圖（數據來源：ING）

據韓媒報道，雖然目前全韓房價低迷，但在貸款限制放寬的刺激下，買傢的需求高度集中在瞭熱門地區。

與上海、北京類似，在首爾，高品質住宅比低品質住宅價格跌得慢一些。在以首爾為核心的都市圈，最近一年（2022年6月至2023年5月），處在下遊20%的公寓的平均價格下降瞭12.9%，上遊20%公寓的價格則隻下降瞭3.5%。

在寸土寸金的首爾江南區，高品質房產永遠是富豪們理想的投資標的，最近一段時間，該區域的房價還在不斷上漲。今年4月，首爾江南區大峙洞一棟145平方米的住宅售價在41.8億韓元，5月簽訂買賣合同的價格則達到45億韓元；5月23日，同樣是位於核心區域的松坡區蠶室洞，一套116平方米的住宅以23.5億韓元的價格售出，高出掛牌價4.5億韓元。

海外買傢也同樣偏愛核心地區的房產。韓媒稱，在首爾外國人的投資圈中，甚至流行著“江南不敗”的段子。今年4-5月，共有257名外國人購買首爾的房產，其中約46%為中國買傢（118名），占比近一半；其次是美國買傢（63名，約25%）。中國人大量購買瞭松坡區的房產，美國人則偏愛瑞草區。

而同一時期，韓國環首爾地帶的房價和兩年前相比基本“腰斬”。京畿龍仁市某小區的二手房價格普遍下跌三到四成，一套84平方米的住宅近日以7億韓元的價格售出，比最高價下跌瞭5.85億韓元。

京仁女子大學教授徐鎮亨表示：“放寬貸款限制反而會把需求集中在核心地區，昂貴的公寓會變得更貴，兩極化現象會加劇。即使市場整體有所反彈，兩極化現象也會持續下去。”

租房市場也受影響

確切來說，韓國的房價是在文在寅的五年任期內漲起來的。

2016年歐債危機蔓延，影響到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，低利率刺激韓國樓市起飛。2020年疫情開始，為瞭救市，韓國索性將基準利率降到瞭0.5%，房價再度暴漲。2020年到2021年，首爾的公寓價格飆升瞭一倍。

雖然最近一年價格有所回落，但大部分年輕人還是買不起房子。更重要的問題是，房價下跌給租戶帶來瞭大問題，他們的“全租房租約”甚至可能比房屋本身價值還貴。

“全租房”是韓國租房市場中的特色制度，租客在租房時應一次性繳納押金，押金為房價的一半左右，住房期間，租客不用再支付租金，租約期終止後，房東才會退還租客所有押金。

這樣做的好處是，租客可以不花一分錢就住到房子，他需要承擔的隻是押金通貨膨脹後的損失，而業主手上可以多出一大筆現金流，無論是存在銀行吃利息，還是做其他穩定投資，對於業主來說也是一筆劃算的買賣。

這樣的模式在平凡的年代也許不會出什麼問題，但隨著加密貨幣的流行，韓國國內的投資風氣越來越激進，為瞭炒股、炒幣，許多房東不惜抵上全部身傢和現金流，資金鏈斷裂後，租客們無法拿回押金，僅在2022年，韓國就發生瞭2073起全租房保證金吞沒案，涉及金額達到7000多億韓元。

據韓國央行統計，即使房東出售房屋，也有16.3萬名承租人在承受著無法收回押金的風險。現下，房屋的租賃押金價格與房價一致下降，這意味著，房東即使從新租戶那裡獲得新的押金，也可能根本沒有足夠的錢來償還舊的押金。

警惕高債務風險

韓國統計廳近日發佈的《2022國民生活質量》報告顯示，2019年至2021年，韓國民眾對生活的平均滿意度為5.9分(滿分10分)，比經濟合作與發展組織(OECD)38個成員國的平均水平(6.7分)低0.8分，與日本(6.0分)、希臘(5.9分)相差無幾，隻有哥倫比亞(5.8分)和土耳其(4.7分)兩個國傢低於韓國。

對生活的滿意度低是因為生活質量下降。雖然躋身發達國傢行列，但韓國普通民眾卻沒有享受到資本發展的盈餘，其原因包括長時間的工作、人口快速老齡化帶來的孤獨感等，房價負擔也在其中。

在社交媒體上流行著“連自己的靈魂都拿去借房貸瞭”的用語，側面凸顯著在韓國，房產已經和國民深度捆綁，這使得政府後續的調控非常艱難。以2021年為準，韓國傢庭收入與負債的比率為206.5%，居世界最高水平。

而隨著房價下跌，韓國傢庭平均凈資產從2021年末的4.4億韓元減少到今年3月末的3.9億韓元，減少瞭5000萬韓元。對此，償還能力薄弱的高危傢庭比重也從2.7%擴大到5.0%。

一邊是高負債，一邊是資產縮水，民怨積累頗深，韓國央行已經關註到瞭房價暴跌所帶來的苦果。

6月21日，韓國央行發表的上半年金融穩定報告顯示，反映整體金融脆弱性的金融脆弱性指數（FVI）今年第一季度為48.1，與去年年末（46.0）相比小幅上升。從2007年第一季度到2023年第一季度，該指數長期高於39.4，這些數據側面反映高負債所帶來的風險。

韓專傢指出，建設公司的財務健全性降低，不僅會影響房地產項目融資（PF）貸款的不良擴大，甚至會影響政府的財政負擔。

為防止住宅市場長期低迷導致虧損擴大，韓國央行有人士指出，有必要采取先發制人的措施。有人稱，首先應調整出售價格、制定面臨未返還保證金風險的租房租客保護方案等對策，並且考慮給真正的購房剛需者放寬一系列的限制。（記者：周秭沫）