美國房價跌瞭，2012年來首次！馬斯克：商業地產正迅速崩潰，接下來是房價

日前，特斯拉CEO埃隆·馬斯克不僅頻頻敲響美國經濟警鐘，對美國房地產市場也非常悲觀。在他看來，美國房地產市場正面臨一場可能走向崩盤的危機。

馬斯克周二再次就美國商業地產和更大范圍的房地產市場正在醞釀的危機發出警告。

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“美國樓市正迅速崩盤”

據財聯社5月31日報道，馬斯克好友、PayPal前COO大衛·薩克斯（David Sacks）周一轉發瞭一條有關洛杉磯商業地產危機的推文，該推文寫道：“洛杉磯的辦公大樓平均每英尺負債230美元，今年唯一售出的大樓以每英尺154美元的價格出售。虧瞭很多錢。洛杉磯最大的房東，加拿大巨頭佈魯克菲爾德今年已拖欠瞭超過10億美元的貸款。”

薩克斯評論稱：“洛杉磯辦公大樓的售價比其背負的債務還低。舊金山和其它大城市也如此。”馬斯克回應薩克斯的推文稱：“商業地產正迅速崩潰，接下來是（住宅）房價”。

最近幾個月，馬斯克已多次就美國商業地產以及更廣泛的房地產市場前景發出警告。今年3月底，馬斯克在回應一條有關美國商業房地產債務的推文時稱，“這是目前最嚴重的、迫在眉睫的問題，抵押貸款也是如此。”上個月，馬斯克指出，居傢上班趨勢大幅減少瞭全球辦公大樓的使用，對商業地產不是好兆頭，幾乎所有城市的商業地產空屋率都創下歷史新高，銀行業可能因此陷入危機。

根據標準普爾全球Case-Shiller綜合指數，3月美國20城房價在非季節調整後，環比下跌1.15%（略好於預期1.6%的跌幅），但是在季節性調整後環比上漲0.45%。

值得註意的是，在非季節調整後，美國房價創下2012年5月以來首次同比下降。

與此同時，不止一個行業數據顯示美國地產寒冬仍在繼續。上上周五，美國30年期按揭貸款利率曾升至6.9%，再度逼近7%大關，刷新兩個多月來高位。

據第一財經4月9日報道，實際上，美國樓市呈“東升西降”的兩極格局。美國金鷹房產投資公司執行合夥人陳躍武對第一財經記者表示，目前美國東南部地區房價上升10%，是全美最強的市場，西部地區房價下降2%，是全美最弱的市場。

他表示：“市場預期美聯儲將在2023年年中停止升息，並在2024年開啟降息周期，屆時房貸利率將大幅下降，美國房產市場將恢復快速增長，增長幅度將重新回到10%以上。”

“展望2023年，Zillow估計，2022年11月份到2023年11月份，美國平均地產價格將小幅下跌1.1%。我們認同Zillow的預估。”陳躍武對第一財經記者表示，“我們預測北卡羅來納州、亞特蘭大和達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約0至5%左右。而西部的舊金山、西雅圖、聖迭戈等地區的房價在2023年將繼續下跌。”

不過他也認為，隨著美國通脹得到控制以及美國經濟在高利率的打擊下進入衰退，美聯儲將停止升息，轉而開始降息，刺激經濟復蘇。“近期的美國銀行危機將加速這一進程。”他表示。

美國商業地產“風雨飄搖”

據21世紀經濟報道3月24日報道，和住宅市場相對具有韌性不同，在美聯儲大幅收緊貨幣政策後，商業地產成瞭全球的關鍵風險之一。

今年3月初，貸款服務機構Mount Street判定黑石集團有價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券發生違約，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但利率上升引發的市場波動中斷瞭出售過程，債券持有人也投票反對進一步延期。此外，去年全年商業地產抵押貸款支持證券的發行都跟隨商業地產的交易量下降而下行，一直處於低迷狀態，這也導致商業地產借款人的信貸可用性遭受挑戰。

牛津經濟研究院首席全球經濟學傢Innes McFee對記者分析稱，美國商業地產價格對銀行貸款條件的變化很敏感，持續的市場調整、地區銀行在房地產融資中的比重過高讓前景更加悲觀。現在，房地產投資者面臨的關鍵問題是，對流動性的擔憂將在多大程度上影響銀行貸款條件。如果金融狀況實質性惡化，房地產會首當其沖地受到沖擊，在各個經濟部門中，金融狀況收緊對房地產的影響起效比較快。

“美國銀行業動蕩導致商業地產貸款標準收緊，沖擊力甚至超過我們的預期。”McFee預計，所有房地產資本價值將在2023年下降10%，2024年下降5%。

不過，居外IQI集團聯合創始人兼CEO卡希夫·安薩裡（Kashif Ansari）告訴記者，亞馬遜和迪士尼等大公司正在發動員工重返辦公室，一些議員倡議取消政府部門人員居傢辦公。在不少美國城市，把商業寫字樓改造成住宅的項目也正在推進中，如紐約市就正在進行大規模試驗，紐約市政府及其項目推動者非常重視，將其與當年紐約市制造業向高科技產業成功轉型相提並論，外界正拭目以待。

（每日經濟新聞綜合財聯社、21世紀經濟報道、第一財經）