鳳凰網《風暴眼》出品
文｜琢絮 編輯｜劉培
爆料郵箱｜all_cj@ifeng.com
走出巴溝地鐵站，穿過一條十字路口，遙遙地能望到一片高墻大院。聳立的4.6米高墻和號稱來自德國銀行金庫級別的雙開紫銅折紙自動院門，威嚴而莊重。古樸典雅的繁體字“萬柳書院”四個大字，如印章戳在墻體上。
它是海淀最貴學區房萬柳片區的標志性建築，也是北京乃至中國數一數二的頂級富人區。但是因為高檔而隱秘的社區環境，鮮少走入大眾視野。
這一次，它高貴而神秘的面紗因為一則資產處置公告被掀開瞭。因為利息逾期，“萬柳書院75套頂級豪宅”被人以47億的價格打包出售。
萬柳書院（圖源：網絡）
5月6日，中國信達資產管理股份有限公司（下稱“中國信達”）北京市分公司在京東拍賣上對一筆46.95億元的不良債權進行轉讓，對應的抵押物正是萬柳書院75套房產。
圖源：京東拍賣
坐擁頂級資源的京城最“壕”業主們，一夜之間發現自己入住多年的房產，走向“失控”風險。一時間，網絡上“豪宅遭拍賣”、“富人被收割”等消息甚囂塵上，圍觀者眾。盡管外界傳聞鬧得沸沸揚揚，鳳凰網《風暴眼》在走訪中卻發現，高墻大院內卻一片靜謐，鮮有焦慮籠罩在這片占地15萬平方的土地上。
一位熟悉萬柳書院房產交易的知情人士向鳳凰網《風暴眼》篤定地表示，這75套房產絕不會像傳言所稱最終走向“法拍”，因為房屋早已出售，業主也已經全額繳納房款。而一位自稱是來自中赫的業主代理人透露，事件已由相關部門介入調解，“預計近期就會出結果”。
這場債權方和開發商之間高達47億元的債務糾紛，為何會連累到富豪業主？號稱地產界“勞斯萊斯”的開發商中赫置地，又是如何將富豪們置於風浪之尖？
開發商隱瞞業主擅自抵押？
萬柳書院早已成為京城富豪圈的象征，業主們大多非富即貴。New Money階層的富豪們想忝列其中，也並非易事。因為一手房早在2015年剛上市時哄搶一空，二手房市場也鮮少有人出售。一些房產交易平臺顯示，萬柳書院目前無在售房源。
熟悉該房產的中介透露，以萬柳書院為代表的北京豪宅市場向來穩定，並且由於優質房源的稀缺性，很多有錢人想買萬柳書院往往都要排隊很久。“有的業主甚至等瞭五六年才最終在萬柳書院買到一套房。”
甚至連身價60億的金山軟件董事長葛珂，也是在去年經過94輪競拍後，以1.09億元的高價才競得萬柳書院一套300平方米的法拍房，拍賣單價高達36.46萬元/平米，刷新瞭法拍房的價格之巔。
坊間傳聞，聯想集團創始人柳傳志、網易丁磊等知名商業大佬都是萬柳書院的業主。這也得到中介的部分驗證——萬柳書院內確實遍佈“大佬”，“不乏福佈斯中國榜單上的人”。
而與外界想象不一樣的是，除瞭“大佬”之外，萬柳書院裡還住著不少財富“新貴”們，有的甚至是“90後”、“95後”。他們實現財富自由的路徑也大不相同——有的靠人脈支持，有的賴金融乍富，有的站對風口被“巨頭”們收購獲得巨額財富。
對很多傾心於萬柳書院的人來說，能住在這裡，不僅是自身實力的象征，更重要的是能夠實現“圈層”資源的互動，最終結合成為穩固的價值共同體。
誰都沒想到，富豪們入住多年的萬柳書院豪宅，卻暗中被開發商抵押融資。京東拍賣平臺顯示，萬柳書院開發商北京赫華恒瑞房地產開發有限公司（下稱“赫華恒瑞”）曾以萬柳書院的房子為抵押物向信達融資，目前尚有75套豪宅“未銷售”。
不過，鳳凰網《風暴眼》查閱北京住建委官網卻發現，75套抵押房屋中有至少10套以上在住建委官網的狀態是“已簽約”。以萬柳書院2號樓為例，京東拍賣平臺顯示2號樓共14套未售房屋，但住建委披露的2號樓未簽約房屋僅9套。
圖源：北京市住建委官網
前述來自中赫人士對鳳凰網《風暴眼》表示，無論是顯示‘未售’還是‘已簽約’，實際上涉事的75套房產早已在2019年銷售完瞭。業主們也入住多年，並在入住之初就已全款繳納瞭房款。 “隻不過涉事業主沒有購房資質，於是沒能辦理過戶手續，沒有房產證。”
按照北京市購房相關規定，京籍傢庭至多限購兩套房，非京籍傢庭則限購一套，而對於外地購房者，則需要在京連續繳納社保五年以上才擁有購房資質。這些規定，也成為瞭富豪們遲遲沒有辦理房產證的原因。
“有的業主在小區買瞭四五套房，你說這怎麼辦房產證？”該中赫人士認為，法拍根本不現實。很多業主之所以不過戶也選擇繳全款，大多都出於對中赫的信任。“住得好好的，憑什麼把人傢房子拍賣？”
75套房屋雖沒有完成過戶，但實際上已經出售。這種情況下，開發商擅自將房產抵押，操作是否合乎流程？北京市東元律師事務所房地產專業律師王文靜對鳳凰網《風暴眼》表示，這是違法的，因為這會導致業主無法取得產權證。然而，盡管買方已交款，但如果未辦理產權證，說明物權沒有發生變動，房屋所有權依然屬於出賣人即開發商。正因如此，開發商才能以房產進行債權抵押。
她還指出，業主的房產可能面臨兩種情況：如果主債權履行完畢或者經抵押權人同意，解除抵押，業主獲得產權的障礙消除。而另一情況下，如果抵押權實現，意味著業主無法取得產權，那麼業主可以選擇解除商品房買賣合同並追究開發商的違約責任。
這也意味著，如果債務糾紛解決不當，富豪們很可能面臨失去豪宅的風險。
禍起38億債務利息，用業主施壓中赫？
作為四大不良資產管理公司之一的信達將這場債權處置公佈於眾，很可能隻是煙霧彈。
京東拍賣公告顯示，此番涉及到萬柳書院75套房產的債權轉讓項目，主債務人為赫華恒瑞，中赫集團有限公司（下稱“中赫集團”）是共同債務人。中赫置地、中赫集團實控人周金輝及其配偶提供連帶責任保證。
該項資產處置公告於5月6日刊登在京東拍賣平臺。截至2023年1月31日，該項目債權金額為46.95億元，其中債權本金37.5億元，到期日為2025年3月。
值得關註的是，債權仍未到期，信達卻主動選擇打包出售債權資產。上述知情中介對鳳凰網《風暴眼》表示，盡管融資未到期，但中赫已數月未如期支付融資利息，這才導致瞭信達一紙公告將債權打包處置。
拍賣公告裡，信達也稱，“債務人曾存在逾期等違約情形”。
信達和中赫集團的交集發生在2019年。天眼查信息顯示，2019年，赫華恒瑞發生股權變動，當年4月由中赫置地等三方面共同持股轉為中國金谷國際信托有限責任公司全資子公司，後者為中國信達控股公司。
為瞭向外界融資，中赫集團不惜把最值錢的萬柳書院抵押給信達作為擔保，融資37億元。
同時，萬柳書院的開發商赫華恒瑞（名下唯一開發和銷售的樓盤就是萬柳書院）易主給中國信達。這種明股實債的方式在當時十分常見。信達也並非要實際運作萬柳書院，真正的運作人還是中赫集團。
外界不知，中赫集團融資用向何處，但是結果證明，沒隔多久，中赫集團就已經無法履約償債。
多次溝通未果後，信達將債權打包掛在拍賣平臺上。不過，在上述中介看來，對於房屋的真實銷售情況，信達或許並非毫不知情，而之所以有此舉，或是在倒逼中赫主動尋求債務解決辦法。
據瞭解，業主們多年前購房時，大多是出於對中赫的信任，所以在沒有過戶的情況下也選擇全額付款。如今中赫拖欠信達高額利息的情況以這種方式公開，業主們勢必將向中赫方面施壓，從而倒逼中赫主動與信達溝通，妥善解決債務糾葛。
中赫人士透露，目前，有關部門已經在介入協商解決這一時間，“估計過兩天就會有結果。”而就在前幾日，中赫集團也曾對媒體表示，正與中國信達北分就抵押物處置等問題進行積極協商。
中赫集團並非首次被追債。天眼查顯示，2022年以來，中赫集團、中赫置地及其相關公司曾陷多起訴訟官司，並被法院列為被執行人，被執行總金額高達3.4億元。
中赫集團歷史被執行情況（圖源：天眼查）
昔日隱秘富豪成“老賴”
盡管曾一手打造北京頂級豪宅，但是外界很少知道，豪宅的締造者，正是中超老牌勁旅北京國安如今的老板——周金輝。
周金輝（圖源：網絡）
與國內紅極一時的著名地產老板們相比，周金輝很少出現在公眾視野，有關他的過往背景也從未被正名。
坊間傳聞，周金輝1974年出生於河北定州普通農村傢庭，後舉傢遷至唐山。早年間，周金輝隻是唐山的一個小“包工頭”，但2005年，年僅30歲的周金輝便斥資1.17億元成立中赫置地，正式開始進軍京圈地產生意。
對於周金輝究竟是如何賺到“第一桶金”的，外界鮮有人知。有媒體曾報道稱，周金輝過去還做過煤炭生意，早期中赫集團的對外宣傳中也曾出現過“涉及礦業”的字眼。而據天眼查顯示，周金輝曾於2008年成立過一傢名為中赫礦業投資有限公司的企業，目前其仍擔任法人及董事長。
進軍北京後，周金輝開始大步向前，而豪宅項目，就是其一路發跡的獨特記號。
在萬柳書院項目前，周金輝還曾於2009年操盤過位於北京玉淵潭北岸的“釣魚臺7號”豪宅項目，該項目自稱是為“中國頂級背景客戶群打造的精裝100席湖岸宅邸”，售價一度刷新彼時北京最貴住宅記錄。
作為一傢成立不到十年的開發商，中赫能接連拿下位於北京“西貴”之地的兩宗核心知名地塊，周金輝的人脈和資源可見一斑。而由於“釣魚臺7號”所在地塊還曾牽涉到軍內“大老虎”、已經落馬的原中國人民解放軍總後勤部副部長谷俊山，這種關聯更給周金輝的背景披上瞭一層神秘外衣。
直到萬柳書院的橫空出世，中赫至此迎來高光時刻。然而，如今與信達之間的債務糾紛，暴露出這傢背景頗為神秘的京圈豪宅開發商正面臨著不小的資金缺口。
據中赫集團官網介紹，“中赫目前以地標級項目和頭部體育IP等資產為依托，集體育、文娛、商業和科技等資源於一體”。這句話，可以說是中赫高開低走的最佳註解。
周金輝（左）2017年元旦期間親臨國安冬訓駐紮地（圖源：網絡）
在開發萬柳書院後不久，周金輝開始向“體育+地產”轉型，並於2017年投資北京國安俱樂部；2018年簽約崇禮冬奧小鎮項目，總投資高達驚人的200億。
事實上，投身體育，周金輝曾是赤誠的。投資國安後，周曾表態說，中赫會以一種打工者甚至是服務員的心態來建設北京國安，而不是以一種產權擁有者或老板的心態來指揮俱樂部。鳳凰網《風暴眼》粗略統計，從最初投資國安到徹底買下國安全部股權，中赫前後共投入數十億元。
但現實卻是，無論是足球俱樂部還是東奧小鎮，都是劇烈燒錢且回報周期長的項目。這也是造成中赫深陷資金泥淖的致命原因。
為瞭緩解資金壓力，周金輝多次持續質押中赫集團及旗下公司股份，質權人包括北京建工、山東國際信托、中融信托、中信建設等多傢信托機構。今年1月4日，因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，北京國安足球俱樂部有限責任公司、中赫集團有限公司、中赫置地有限公司、中赫置地投資控股有限公司等新增2則失信被執行人信息。周金輝等人更是被限高，成瞭“老賴”。
遙想到2021年12月29日，在北京國安成立29年之際，幾個月前剛剛 買下國安全部股權的周金輝在朋友圈寫到“雖然現在面臨一些困難，但是我會依然堅定不移地為你去承擔......”，也許，從艱難“吞下”國安的那一刻起，周金輝和中赫的命運就已被徹底改寫。而如今，信達的公開“討債”或許隻是開始。
圖源：網絡
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