美國寫字樓利用率驟降至42%，機構警告面臨“僵屍樓”風險

當地時間11日，波士頓咨詢公司（Boston Consulting Group）發佈最新報告稱，疫情引發的遠程辦公趨勢令美國商業地產陷入螺旋式下降，利用率低、空置率高、財務狀況惡化，寫字樓面臨成為“僵屍樓”的風險。

辦公空間需求驟降

自疫情以來，混合辦公已成新常態，工作模式的轉變令辦公空間需求驟降，據波士頓咨詢公司的研究發現，平均而言，美國辦公樓空置率由12%升至17%，而利用率則由70%大幅下降至42%。

該機構解釋稱，許多租戶於疫情期間簽署瞭短期租約，以觀察工作模式將發生何種變化，再決定如何安排辦公空間。該機構數據顯示，疫情前，企業租賃寫字樓的平均租期為5至10年，然而目前，大多數租約都不滿5年，事實上，60%的辦公室租約將在未來三年到期，且大批到期租約可能不再續簽。

該機構估計，如若上述趨勢持續，整體辦公空間縮減至目前的60%～65%就能滿足未來需求，意味著大約15億平方英尺（折合大約1.4億平米）的辦公面積可能遭到廢棄，這將給辦公樓業主帶來400億至600億美元的收入損失。

美國寫字樓當前及未來預測空置率（圖源：波士頓咨詢公司官網）

業主面臨資不抵債風險

波士頓咨詢公司表示，對於那些以浮動利率貸款以及需要再融資的企業而言，利率上行將產生巨大影響，令其新增債務成本陡升，不僅如此，辦公樓價值也會下降。該機構預計，需求不振疊加融資收緊，未來12至36個月內，寫字樓價值將比疫情前銳減大約40%。

如此一來，業主承受巨大財務壓力，物業估值下降、新債成本上升，可能導致資不抵債、甚至一波違約潮的出現，在此情形下，貸款機構可能成為辦公樓的所有者。雪上加霜的是，科技進步令局面更加復雜化，包括人工智能在內的技術革新將進一步削弱對辦公空間的需求。

下一個“雷點”

2020年3月至2022年3月，在長達兩年時間裡，美聯儲實施接近零利率的超低利率政策。多位華爾街人士對第一財經記者表示，零利率時期造成諸多經濟不平衡之處，隨著美聯儲連續加息十次累計加息500個基點，“雷點”開始逐步暴露，先是區域銀行危機，商業地產將緊隨其後。

蒙特利爾銀行美國利率策略主管林根（Ian Lyngen）對第一財經記者表示： “貨幣政策正常化的目標之一是讓投資者進入風險模式，更具投機性的資產最先受創，隨後輪到傳統風險資產，最後可能波及避險資產。這就引出一個問題，即下一個壓力點在何處，緊縮政策的下一個後果會是什麼。商業地產一直是最被頻繁提及的風險領域，尤其是在區域銀行擠兌風波之後，流動性危機加劇瞭信貸緊縮程度。”

據天風證券報告，美國銀行業是商業地產抵押貸款的主要持有人，截至2022年底，美國商業地產的抵押貸款規模為3.6萬億美元，其中，商業銀行所持比例達到65%，商業地產貸款在大型銀行和小型銀行的貸款組合中的占比分別為13.1%和42.7%。

在發送給第一財經記者的報告中，評級機構惠譽預期，美聯儲將長期維持更高利率來應對通脹居高不下。由於存款大幅外流、融資成本上升以及經濟衰退的不確定性增加，區域銀行正收緊信貸，商業地產可能面臨更多逆風因素。