金針集/港樓市結構性調整 供求失衡改善\大衛

　　圖：香港樓市潛在供應增加，當前樓價非周期性回落，而是一次結構性調整，過程將較漫長，長遠有利經濟轉型與提升競爭力。

　　今年香港經濟疫後復蘇，但樓市弱勢未改。近期地產商減價促銷甚至蝕賣，除瞭受累利率上升，亦與本地住宅樓市潛在供應增加、供求失衡情況改善有一定關系。事實上，樓市正出現結構性變化，北都區與交椅洲人工島新增公私營住宅單位至少70萬個，加上當局下調換地標準補地價金額，加快新界農地轉作住宅發展，長期困擾香港的住宅樓市供不應求局面有望逆轉。

　　上半年香港經濟增長2.2%，當局預期下半年提速，全年可望增長4%至5%，可是住宅樓市缺乏上升動力，年初反彈半成便無以為繼，分析估計全年樓價可能倒跌，樓市跑輸經濟表現，與過往有很大分別。

　　潛在供應增 樓價地價承壓

　　事實上，近期利淡樓市的消息接踵而來。首先，有地產商以蝕本價賣樓，觸發二手劈價潮，樓價返回2017年水平。其次，賣地反應欠佳，地價大幅下調。堅尼地城住宅地樓面地價跌至每呎7000多元的21年來新低，啟德新發展區每呎樓面地價降至5000多元，近10年最低。第三，港息追加。拆息按揭實際利率升至4.125厘，為多年來最高，未來還有上升空間。美國加息周期未完，高利率長期化，不利物業資產。目前銀行一年期定存利率有4至5厘，計入通脹因素，實質利率高達2至3厘，買樓收租並不劃算，住宅市場隻靠用傢支持，上升動能有限。

　　住宅樓市弱勢，相信與未來潛在供應大量增加、住宅供求失衡情況有望出現逆轉有關。特區政府全力拓發展用地、增加住宅供應取得成效。北都區及交椅洲人工島預期將新增70萬個公私營住宅單位，占目前全港近300萬個公私營住宅總數的兩成多，其中北都區交通基建改善之後，預期物業發展密度可提高，實際新增住宅有機會超過50萬個。同時，四大地產商手上持有1億方呎農地，當中不少分佈在北部都會區。上述農地以兩倍地積比率計算，可建兩億方呎樓面，相當於50個嘉湖山莊。

　　農地改劃住宅 補地價提速

　　值得留意的是，今年中當局下調北部都會區古洞北、粉嶺北農地改作住宅標準補地價金額幅度20%至30%之後，最近新世界發展成功將位於粉領北一幅農地改作住宅，補價為每方呎3400元。預期未來更多新界農地轉作住宅，借此增加地價成本較低的地皮，地產商買地積極性大降。

　　農地逐步轉住宅，促使地產商減價賣樓，反映本港房屋供求出現根本性變化，供求失衡可望改善，將逆轉高地價政策、高樓價局面。正如恒隆集團主席陳啟宗指出，地產業經歷結構性變革，土地供應增加，暴利日子一去不返。

　　香港樓價從歷史高位回落15%，調整風險仍屬可控，未對金融體系造成影響，當前港樓並非周期性回落，而是一次結構性調整，過程將較漫長，置業者要有心理準備，長遠來說並非壞事，有利香港經濟轉型與提升競爭力。