樓語縱橫/樓價已跌至承接點\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　圖：親海駅Ⅱ上周開售，售樓處擠滿瞭準買傢。

　　天氣不似預期，新盤定價的確不似預期，連帶最新抽居屋的人數亦遠不及預期。新一期的居屋剛於上星期截止接受申請，今年申請人數卻遠低於預期，由於去年的居屋申請達27.8萬份，即使扣除“傢有長者優先揀樓計劃”人士，會額外獲發一個籌號，去年的申請人數亦多達24.8萬人，距離2019年的30萬人亦隻是減少一成多。原先預期申請居屋人數至少亦達20萬人以上，但今年隻有約17萬份，較去年減少三成以上，確實是“大跌眼鏡”。

　　今年新居屋申請人數不及預期，主要是因為長實油塘新盤親海駅以震撼低價推出，被市場形容為“私樓居屋價”。難怪立法會議員兼房委會資助房屋小組成員梁文廣亦不諱言，當私樓價錢亦貼近居屋價，“畀人感覺嚟緊買私樓或許會再平啲”，市民抽居屋的意慾自然大大減低。

　　再者，以長實親海駅的收飛情況來看，抽新盤比申請居屋更加搶手。上星期推售的親海駅Ⅱ，最終收逾3.8萬票，成為本港歷來收票最多新盤“票王”，按項目首輪銷售626夥計算，超額認購約60倍。相對於今期居屋的申請人數約17萬份申請計算，以今期居屋合共9154夥計算，超額倍數亦僅18倍而已，60人爭1個單位同18人爭1個單位，私樓新盤明顯較搶手。

　　下跌空間有限

　　今期的居屋定價是否吸引，按房委會的訂價，今期居屋將以市價六二折發售，折扣率較去年的五一折為低，售價由149萬元至494萬元，平均呎價由6280元至9390元不等。當中售價最高為啟德的啟悅苑，平均呎價為9390元，最平為元朗朗天苑，平均呎價為6280元。換言之，如果按現時市價計算，計算補地價後，啟悅苑的市價達1.5萬元，而元朗朗天苑的市價則達1萬元，有關市價計算，居屋與現時私樓價格確實相當接近。

　　當然無人可以擁有市場水晶球，究竟未來升定會跌，確實無人可以肯定。但無可否認，按現時的新盤定價來看，下跌空間或許已相當細，始終以現時的市況來看，個別新盤甚或是個別二手盤的售價，已跌至一個相當吸引的水平，市場跌至低價便遇上相當承接力。