樓市智庫/供平過租屋苑按年升五倍\陳永傑

　　圖：九龍灣得寶花園租金回報率升穿5厘。

　　銀行減息後，香港樓市開始出現“供平過租”現象，近期明顯多瞭市民轉租為買，尤其是細價樓，帶動樓價觸底回升。

　　上月本港銀行跟隨美國減息0.25厘，新造樓按的實際按息降至3.625厘，連同9月一次減息0.25厘，兩次合共減息半厘，有助減輕供樓人士的供樓負擔。以貸款額500萬元計算，分30年還款，每月供款降至2.2803萬元，較今年7月減息前月供2.4233萬元減少1430元，全期利息開支更節省逾50萬元，等同貸款額一成。

　　過往銀行供樓利息較高、租抵過供，不少人傾向租樓。再者，以往物業市場回報率偏低，假設投資者購入一個單位收租，每月供款2萬元，每月收租卻隻有1.5萬元，當然會令到打算買樓收租的投資者卻步。但銀行兩度降息後，這種收租樓入不敷支的情況大為改善，置業人士亦能享受“供平過租”，即是每月供款金額較租住同一單位的租金為低。

　　最新公佈的中原地產城市租金回報率9月份升至3.47厘，創12年新高，143個藍籌屋苑之中，供平過租的屋苑增至59個，占逾四成，比去年同期9個大幅上升五倍；回看去年同期數據，僅兩個屋苑的回報率高於4厘，更多達六成不足3厘，隻有1、2厘而已。隨著息口回落，目前有4厘以上的高回報屋苑多達22個，而回報不足3厘的屋苑更大減至隻有24個，按年回落逾七成。

　　租金回報創12年新高

　　細價樓回報率跑贏大市，九龍灣“上車三寶”之一、樓價比高峰期回落44%的得寶花園，回報率在9月更升穿5厘，至5.16厘，是2012年1月後超過12年以來，首次有屋苑回報升破5厘，可謂“買樓收租好過定存”。公司放盤網頁顯示，該屋苑現有30多個二手放盤，以最平一個放盤叫價310萬元作例子，面積253方呎，現時市值租金約1.1萬元，借七成分30年還款，按息3.625厘，月供約9900元，平過租樓一成。

　　其他高回報的上車屋苑，有沙田河畔花園、西環嘉輝花園及大埔中心等；新屯門中心呎租於過去一年升近三成，升幅冠絕全港，回報率更由2厘變4厘，升幅近六成。

　　豪宅方面，薄扶林貝沙灣回報率告別“一字頭”，重上兩厘水平，9月報2.67厘，排全港133位。

　　（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）