19屋苑供平過租 金獅差價逾20%最高

　　上圖：堅尼地城嘉輝花園“供平過租”17.4%，為港島屋苑中最高。下圖：金獅花園“供平過租”差價逾20%，居各屋苑首位。

　　綜合代理數據，上周本港銀行跟隨美國減息後，中原城市租金指數138個屋苑之中，多達19個屋苑晉身“供平過租屋苑”名單，較去年同期增加近4倍，“供平過租”的放盤共174個，較去年同期增5倍，多個上車屋苑“供平過租”幅度由5.1%至逾20%，當中金獅花園相差20.5%為各屋苑最高。隨著減息周期正式啟動，“供平過租”效應擴散，將會吸引更多租客轉租為買，成為樓市另一股推動力。\大公報記者 梁穎賢

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，特區政府大力輸入各項人才，住宅租金升幅明顯跑輸樓價。差餉物業估價署數據顯示，本港私樓租金已連升6個月，累升逾7%，創近6年新高，較2019年歷史高位僅低1.3%。相反樓價連跌4個月，創近9年新低，自2021年9月高位計至今累跌近27%。樓價急插水，租金勁升，加上本港跟隨美國減息，新造按揭息率由4.125厘降至3.875厘，令“供平過租”時代重臨，促使“轉租為買”及投資者入市情況增加。

　　7月110屋苑回報率重上3厘

　　陳永傑稱，“供平過租”是指業主每月供樓比起租住同一單位的租金為低，或租金回報率高於按揭利率。他指出，以目前P按息率3.875厘計，中原城市租金指數138個成分屋苑之中，7月有110個屋苑的回報率重上3厘水平，當中19個更達3.875厘以上，即高於現按揭利率水平，晉身“供平過租”屋苑。如果使用現時定息3.15厘產品，供平過租屋苑更增至96個，占整體近7成。翻查紀錄，去年同期僅4個屋苑“供平過租”，更有近8成、即109個屋苑的回報率不足3厘。

　　“供平過租”重臨，促使不少租客轉租為買；而現時租金升及樓價跌的環境下，令租賃回報上升，相信是不少投資者入市的好時機。根據中原網頁統計，過去一星期，中原放盤頁的瀏覽量逾99萬次，較未減息前增加4%。

　　中原網頁及手機應用程式的“供平過租”分類，篩選同時放租及放賣的單位，以按揭7成，供款30年計算，若每月供款低於該盤放租租金，則被界定為供平過租。現時中原網頁內“供平過租”的放盤共174個，較去年同期增5倍。

　　供樓負擔比率跌至50.8%

　　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，現時本港傢庭供樓負擔正持續下降，隨著目前樓價已由高位下跌約28%、本港按揭息率下調0.25厘、同時居於私人住宅的傢庭月入中位數亦與3年前相比增加約10%，令到最新供樓負擔比率已跌至約50.8%，較2021年高位回落17.8個百分點，並創自2016年7月後的逾8年新低。供樓負擔比率屬於相對健康水平，勢令準買傢置業更輕易，變相利好樓市。

　　以P按3.875厘，以及供款30年及承造7成按揭，並以各屋苑8月份的租金水平計算，以金獅花園為例，該屋苑8月份平均呎租約44.09元，假設以屋苑一個306方呎單位，每月租金約13492元，同月屋苑平均呎價約10652元，樓價約326萬元，每月供款約10729元，以此推算，買傢每月供款較每月租金的開支低出約20.5%，即“供平過租”逾20%。