樓市拆局/貼近同區二手樓 出價審慎\樓向陽

　　圖：近10年沙田區住宅地皮成交資料

　　沙田源順圍地皮有多達11傢本地及內地雄厚實力的發展商入標，看似競爭激烈，然而成交價沒有貼近或超出市場預期估值上限，徘徊於中遊位置，既可說是理性出價，也可詮釋為競價者觀望後市而出價謹慎。

　　是次中標的新地，絕對是本港頂級龍頭發展商之一，地產發展經驗毋庸置疑，投標價也應已充分掌握地皮周邊二手市況。若以新地所言的總投資20億元計，即每呎樓面成本價約達1.28萬元，市場估計將來建成單位的呎價要達1.5萬元，才有合理利潤。再參考地皮毗鄰的二手屋苑欣廷軒，是新地20多年前的出品，全數提供中小型單位，現時二手成交呎價約1.4萬至1.7萬元，似乎新地出價確是貼近市況。

　　競價第二標參考價值高

　　值得留意的是，由於新地中標價未有驚喜，故第2及3標出價更需密切留意。出價相近反映投地意欲大，出價差距高，則揭示抱“志在參與”或“執死雞”心態為主。舉例信置（00083）財團去年底以19.34億元投得市建局土瓜灣盛德街重建項目的發展權，當時已遠低於市場預期下限近兩成，記錄顯示第2標及第3標的出價隻約11.47億及10.37億元。