主楼布阵/楼市交投暂整固 储力破局\布少明

　　图：中价及细价物业市场起动，有助盘活楼市换楼链，带动楼市向上。

　　最近关税战再起，加上股市持续波动，为楼市增添不确定性，导致整体楼市交投“慢热”。一手方面，根据传媒统计，在未有全新盘开售，单靠货尾盘撑场之下，4月上半月新盘成交仅400宗左右，较3月同期约1300宗大跌，上月一手爆升情况暂不复见。

　　至于二手交投同样未如理想，据美联物业分行数据，4月上半月十大二手指标屋苑共录得约72宗成交，较3月同期的约85宗下跌15%。

　　当下楼市观望气氛浓厚，有大型新盘于关税战下以“求量价”低开，助楼市“破局”寻找新契机。该盘定价为邻近马鞍山区新盘11年的新低价，与马鞍山二手“半新盘”存在逾20%折让，相信此举将引领大批买家踊跃涌出，并可借此试探市场承接力。个人估计，在大型新盘刺激下，4月全月成交量有望推升至约1500宗水平。

　　虽然最近整体楼市交投略显整固，但细察之下，市场正蓄势待发，储蓄向上动力。不少细价楼，尤其居屋及公屋获买家争相入市，连带惠及相关板块表现亮眼。

　　据美联物业研究中心综合房屋委员会数据，3月份居屋及公屋第二市场（未补价）的成交共300宗，较2月的253宗上升近19%，创4个月新高，而中价及细价物业市场的起动，有助盘活楼市换楼链，带动未来楼市向上。

　　另一股为楼市“储力”的重要力量是租务市场。最近租务与租金表现愈战愈勇。根据特区政府最新公布，各项人才入境计划至今年2月底共收到45万宗申请，当中逾29万宗获批，约19.6万名人才抵港，大大充实香港人才库及缓解人口流失带来的困境。

　　此外，住宅租金亦同步向好。据美联“租金走势图”3月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约37.87元，按月上升约0.16%，连升2个月，并创5个月新高

　　专才流入 凝聚购买力

　　其实来港工作或生活的专才和高才，初来港时均喜欢先“租楼”熟习周边环境，其后循序渐进转租为买。他们均具备入市实力，是楼市潜在买家，故此当下租务市场畅旺，正好成为未来楼市打好向上基调。而租金持续上扬，提升租金回报率，亦将吸引投资客伺机入市作长线收租之用。

　　综上所述，从一手、细价楼到租务市场各项数据可见，楼市正进一步积聚上行动力，只要未来关税战影响平息，或者中央推出刺激经济措施等，相信整体楼市及楼价必将乘势回弹，再现升势。

（作者为美联物业住宅部行政总裁）