谈楼说按/百元印花税掀细价楼寻宝热\王美凤

　　图：400万元或以下的细价楼印花税仅百元，加上租金回报吸引，成为上车客及投资者吸纳对象。

　　今年财政预算案公布400万元或以下物业的置业印花税降至仅100元，楼市即转为明朗化，累积购买力释放，推动近月楼市交投弹升。

　　本港去年进入减息周期，银行提速减息3次，目前市场按息为3.5%，已低于30年平均按息水平4.09%，对比现时平均租金回报率已升至约3.5%，“供平过租”个案逐步增多。

　　现时市场不乏租金回报甚高的物业，当中不少400万元以下细价楼之租金回报高逾4%，例如九龙湾得宝花园、荃湾荃威花园及沙田河畔花园等（例子仅供参考，楼价及租金或会基于不同因素出现变化），这类屋苑单位已普遍出现“供平过租”情况，加上物业买卖印花税减至100元，置业成本减少，推动更多上车人士选择转租为买，同步吸引买楼收租人士基于入市成本低、租金回报高，并可以租金代供楼之诱因，因而在细价楼市场寻宝。

　　供平过租趋普遍

　　举个例子，以九龙湾屋苑一个实用面积约380方呎单位为例，作价380万元，若于2月26日前购入，置业印花税率为1.5%，金额5.7万；在财政预算案后入市，此单位之印花税降至仅100元。有关单位月租高达1.65万元，若申请七成按揭及30年还款期，以市场按息3.5%计算，月供约11945元，“供平过租”情况相当明显，金额相差达4555元；即使申请九成按揭，月供金额约15360元亦属“供平过租”，租屋贵过供楼，加上现时楼市见底势头趋稳，若买家已备有足够首期，相信倾向转租为买之机会较大。

　　若属于买楼收租人士，这类租金回报高的细价楼甚具吸引力，除了置业成本低，按上述租金计，租金回报高达5.2%，等于买楼后租金全数可用作供楼之余，尚有余额可作回报或抵销置业杂项支出。

　　再者，收租物业按揭之租金列作入息之计法亦已放宽，由租金七成上调至租金八成可计作入息审批按揭，降低了买楼收租人士申请按揭之入息要求，几项诱因增加下，近月掀起了细价楼寻宝热。

　　（作者为中原按揭董事总经理）