楼市智库/新盘低价发售 抢走居屋客\陈永杰

　　图：今年已开售的八个全新楼盘，七个入场费不足四百万元，受上车客欢迎。图为大埔上然销售情况。

　　财政预算案发布后，新盘接连低价抢客，抢去不少居屋客。房委会最新推出的白表居屋第二市场计划2024（白居二2024），认购反应未见热烈，接获约3.4万份申请，按年减少逾五成，创2013年计划推出以来新低。

　　为帮助年轻人置业，去年发表的施政报告提出支持年轻人置业计划，由今期起推出的白居二配额，将由4500个增加至6000个，新增的1500个配额为“青年计划（白居二）”配额，全数拨予40岁以下的青年申请者。上星期已截止登记，共接获逾3.4万份申请，超额近5倍。上一期白居二接获7.8万份申请，超额约16倍。所有申请中，参加今期首次推出的“青年计划”有约2.6万份，占总数约七成，即青年计划部分录得16倍超额认购。

　　根据最新入息及资产限额，白居二的一人申请者每月入息上限为3万元，资产上限为61.5万元。如以供款占入息不可高于五成作审批准则，申请者每月最多可供款1.5万元。以现时按揭息率3.5厘及还款期30年计算，最高贷款额为334万元，连同61.5万元资产作首期，推算该买家可负担的楼价约395万元。至于二人或以上家庭，可负担楼价约791万元。

　　入场费不足400万

　　白居二的申请人有所减少，可能与新盘卖得愈来愈平有关。今年以来开售的8个全新楼盘，7个入场费不足400万元，不少更属出入方便、附近有港铁站的市区楼盘。如鸭脷洲COASTO，首批最平单位售价为381万元；长沙湾Belgravia Place Ⅱ亦最平342万元有交易。而元朗朗天峰及大埔上然，入场费更只是200余万元，可谓平过居屋。

　　除了新盘外，二手屋苑亦不乏楼价400万元以下的选择。以十大屋苑为例，去年400万元以下成交多达284宗，按年升近2倍，创2016年673宗后的8年新高，与2022年低位57宗比较，增加近4倍。

　　过去不少港人抱怨楼价高不可攀，现在情况可能相反，随着私人住宅楼价大幅回落近三成，部分来自居屋市场的上车客或转投买私楼。况且，二手居屋具一定楼龄，业主入住时或需额外成本维修，所以部分有能力买居屋的上车客，或会选择全新的一手私楼。不论在楼龄、会所设施、发展商优惠等方面，一手私楼都较居屋优胜。

　　（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）