庙堂江湖/改造老旧小区的新思路\沈 凌

　　图：为了满足住房消费需求，市场一直关注城镇老旧小区改造的问题。

　　近期发布的《提振消费专项行动方案》明确提出要“更好满足住房消费需求”，引发市场对于城镇老旧小区改造问题的持续关注。目前改造模式分为两种：

　　一种是整体拆迁，由开发商重建。优点是操作比较简单，容易适应城市规划，困难在于动用资金的规模巨大。老小区往往是城市中心黄金地段，拆迁补偿低了老百姓不愿意，高了政府和开发商又要承担资金压力和市场风险。

　　另一种是自拆自建。不过，在操作层面上很难协同。特别是原来的住宅单元面积小，老住户为了改善居住条件，一般都有扩面需求，这样必须提高容积率。从微观来讲，问题不大，但是如果每次改造都增加住宅面积，在宏观上会进一步加剧供过于求的程度。

　　因此，笔者提出第三种改造老旧小区的模式，如果能够完善并结合到整个城市规划中去，可以形成老小区改造多样性，在宏观上建筑面积有增有减，供求平衡。

　　该模式的总体思路是减量而不是增量，适用于市区黄金地段老旧小区改造。这类地区土地价值高，但是现在的小区地积比率高、楼房质量差，导致小区总价不符合黄金地段的土地价值。以杭州为例，最近西溪湿地旁边的低密度住宅新地块拍卖，楼面价已经接近每平米9万元（人民币，下同），拱墅区的城市排屋二手房已经成交价超过24万元，但是吴山附近老小区二手房单价才4万、5万元水平。

　　以后市街小区为例，单价4万元左右，地积比率2。现在假设以6万元的价格收购全部二手房，然后降低地积比率到1。那么其实对于开发商来讲，就是12万元的楼面价。如果建成200平米左右的排屋出售，单价有望超过20万元，至少应该和余杭拱墅的城市排屋差不多的价格。以24万元计算，利润空间很大。

　　当然，一旦有开发商全面收购该小区的二手房，就会引发不少问题：1）二手房房价可能上涨，超过原来预计的6万元。2）有可能出现部分不愿意搬离的老居民。这个其实和股市上的邀约收购差不多，并不一定能够成功，所以这里提供一种新模式。

　　原有产权竞价出售

　　首先，开发商可以与老旧小区的住户签约，把老旧小区产权作为股权折算为新小区产权。举例来讲，老旧小区一套60平米的老房子，而原址拆建后全都是180平米的排屋，而且小区地积比率也从2下降为1，所以相当于原来6套60平米的房子换了现在一套180平米的排屋。或者开发商拆建成本和利润按照每平米2万元计算，也可以折算成一套老房子，那么新排屋的产权其实就是原来六户老旧小区和一户开发商的总和。

　　其次，可以采取拍卖机制集中各方股权。任何一方老住户都可以按照不低于保底价2160万（180×2×6）洽购其余六方的产权。如果老住户都愿意出售而无人愿意收购，那么开发商以6万元的价格兜底收购。如果老住户中有人愿意收购，那么相当于开发商就按照现在的自拆自建模式，赚到了每平米2万元的开发成本和利润，而老住户的回购实际上只有14万元，远低于市场价水平。

　　如果愿意收购的人数多于愿意出售的，那么就可以通过拍卖的方式价高者得。开发商还能把没有参与竞拍的新排屋拿到市场上出售，接受全市场其他人的竞价，再将得到的拍卖收入按照原来的股权比例分配给产权人。这样的获利，应该高于原来的每套360万元的拆迁补偿，无论是老住户还是开发商都有利可图。

　　再次，新模式由于采取了产权折算的方式，帮助开发商节约了一大笔买地的开支，降低了开发商的营运风险。而对于政府来讲，有效盘活了老旧小区的土地资源，还可以作为减少住宅整体供应量的手段，平衡城市各个区域的发展。原有住户获得了高额补偿，地产开发商有效降低了资金成本，政府亦减少了公共财政开支，可谓一举三得。

　　（作者为德国波恩大学经济学博士）