「按實補價」吸企業「進場」 有助地盡其用 – 地產新聞

香港特區政府要破局、創新地推進北部都會區發展，發展局局長甯漢豪於上星期的立法會前廳交流會上拋出「按實補價」及延長短期租約年期等概念予業界討論。她在接受香港文匯報專訪時進一步解釋，該概念旨在吸引企業「進場」，且適用於北都區以外的地方，惟細節要詳細研究，以免出現大量土地未能地盡其用以及政府長時間未能收取地價。至於預算案提出容許北都區內的土地業權人主動交回待徵收土地，可扣減或抵消補地價金額的建議，她指會盡快落實細節，目前傾向列明一個較短年期內將被徵收的土地才適用。●香港文匯報記者 聶曉輝
甯漢豪指出，新界一些土地由發展商持有，但早已預期會由政府收回興建公屋或一些政府設施，「與其幾年後才收地賠錢，不如透過原址換地等方式以抵消地價，早些讓它交地出來。」她指由於不少發展商均面對現金流挑戰，因此期望透過自動交回土地抵消地價的政策，讓發展商可更積極參建北都區，但必須研究清楚落實細節。
她說：「首先必須是政府真的有意徵收的土地，不是你想交什麼地就什麼地。同時亦要定出一個年期。例如規劃圖仍未做的土地，不會於兩三年內徵收，如過早交回並作抵消，會影響政府的現金流。」
她續稱，「究竟是一年內抑或三年內徵收的土地，要透過數字分析，但初步看應是一個較短期的時間之內。」至於以什麼價格去抵消，最公道是參照現時收地時的分區補償制度。
「按實補價」方面，甯漢豪指由於近年一直強調香港缺乏足夠土地，因此應地盡其用，「最好在地契上把可容許的樓面面積寫到最盡，補地價自然也要按最盡的金額去補。」然而，不少企業反映經濟環境不斷變化，就算願意入場發展土地亦未必第一步就用盡最高樓面面積，因此發展局提出研究「按實補價」概念的可行性，即容許發展商無須按最高樓面面積進行大額補地價，而是按實際興建面積釐定補地價。
另外，現時產業或商業用地的地契傳統上是列作「非住宅用途」，地政總署估價時會按該幅地最賺錢的用途來釐訂，但之後或在地契上列明發展商的實際用途以作估價。
需平衡建成後業權拆售問題
甯漢豪指出，推行「按實補價」表面看來並不困難，但如發展商在大廈建成後把業權拆售，日後業權分散未必容易讓業主有共識修訂地契再補價以盡用餘下的樓面面積，「這樣就會令該塊地可能一段很長時間都不能地盡其用，但如果限制了發展商不能散賣業權只能整棟賣，業界亦未必願意，因此要進一步討論。」
至於將一般最長為7年的短期租約延長期限，她指政府亦有損失，「因為如屬地契，政府會在前期已收到地價，但短期租約只能定時收取租金，如果將來每份短期租約都長達10年至15年收租，會對政府現金流有影響。」她重申，拆牆鬆綁是好事，但執行細節必須好好處理。